순환정비·순환개발

왜 배우는가: 순환정비·순환개발은 철거 대상 주민을 정비구역 안팎의 임시 주택으로 옮겨 가며 단계적으로 사업을 진행하는 방식이다. 실무에서는 이주대책과 사업성 확보를 동시에 풀어야 하므로 중요하고, 기술사 시험에서는 정비법과 도시개발법의 차이를 묻는 비교 문항으로 반복해 출제된다.

출제 이력: 제123회 2교시 5번, 제122회 2교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

순환정비·순환개발은 사업구역을 순차적으로 나누어 철거되는 주택의 소유자·세입자를 구역 안팎의 순환용주택에 임시로 거주시키면서 단계별로 정비(개발)하는 사업 시행방식이다.

• 순환정비방식: 도시 및 주거환경정비법 제59조에 근거하는 정비사업 시행방식
• 순환개발방식: 도시개발법 제21조의2에 근거하는 도시개발사업 시행방식
• 순환용주택: 사업 기간 동안 이주민을 임시로 거주시키는 주택
• 임시거주시설: 정비법 제61조에 따라 설치하는 임시 주거 공간
• 이주대책: 철거로 생활 기반을 잃는 주민에 대한 재정착 대책
• 단계적 시행: 구역을 나누어 순차적으로 철거·공사하는 방식
• 재정착: 사업 완료 후 원주민이 다시 입주하는 것

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 한 번에 전체 구역을 비우지 않고 구역을 여러 단계로 나누어 공사하는 방법이다. 먼저 공사할 구역의 주민을 구역 안이나 밖의 순환용주택으로 옮긴다. 그 빈 땅을 정비하고 나면 다음 단계 주민이 그곳으로 옮겨 간다. 이 과정을 되풀이해 원주민이 쫓겨나지 않고 사업을 끝내는 것이 핵심이다.

정식 정의는 다음과 같다. 순환정비방식은 정비법 제59조제1항에 따라 사업시행자가 정비구역의 안과 밖에 새로 건설한 주택 또는 기존 주택에 철거 대상 주택의 소유자 또는 세입자(정비구역에서 실제 거주하는 자)를 임시로 거주하게 하고, 그 정비구역을 순차적으로 정비하는 방식이다. 순환개발방식은 도시개발법 제21조의2제1항에 따라 시행자가 도시개발구역의 내외에 있는 주택에 세입자등을 임시로 거주하게 하는 방식으로 그 도시개발구역을 순차적으로 개발하는 방식이다.

두 방식의 공통 핵심어는 순환용주택과 임시거주다. 순환용주택은 철거되는 주민이 머무는 임시 주택이며, 사업이 끝난 뒤 계속 거주를 원하면 분양하거나 계속 임대할 수 있다. 이때 계속 거주하는 자가 환지 대상자이거나 이주대책 대상자이면 환지 대상에서 제외하거나 이주대책을 수립한 것으로 본다(도시개발법 제21조의2제3항).

핵심 원리는 주민의 주거권 보장과 사업 기간 단축을 동시에 얻는 데 있다. 철거와 재정착을 분리하지 않고 한 흐름으로 묶으므로 주민 반발을 줄이고, 구역별로 착공하므로 자금 회전이 빨라진다.

3. 등장 배경과 필요성

재개발·재건축이 진행되면 철거 구역의 세입자와 저소득 주민이 한꺼번에 주거를 잃는다. 우리나라 도시재개발은 1976년 시작되었으며, 그 과정에서 이주비용 부담과 기존 공동체 훼손이 사회 문제가 되었다. 기존 방식은 주민 대부분을 구역 밖으로 내보내 원주민 재정착이 어려웠다.

이 문제를 줄이기 위해 주민을 구역 안에서 단계적으로 옮기는 순환방식이 도입되었다. 정비법 제59조와 도시개발법 제21조의2가 이 방식의 근거다. 노후계획도시 정비 측면에서도 같은 원리가 쓰인다. 노후계획도시정비 특별정비계획 지침은 순환용 주택을 노후계획도시정비사업이 완료되어 재입주가 가능한 시점까지만 임시 이용하는 것을 원칙으로 정한다.

기존 정비사업 지침도 순환정비방식의 시행을 고려하도록 정한다. 주거환경개선사업이나 재개발사업은 세입자와 주민의 주거안정을 위해 순환정비방식을 고려해야 한다는 취지다. 이런 필요 때문에 정비법은 순환정비방식 사업에 국가와 지방자치단체가 순환용주택 건설비, 리모델링 비용, 공가관리비를 보조하거나 융자할 수 있다고 정한다. 재정 지원이 뒷받침되어야 순환방식이 실제로 작동하기 때문이다.

정비법 제95조제4항 지원 대상 비용 3종은 순환용주택 건설비, 에너지 성능 향상을 위한 리모델링 비용, 공가관리비다.

4. 구성요소·원리·절차

순환정비·순환개발은 주민을 한 번에 이주시키지 않고 정비구역(개발구역)을 단계별로 나누어, 먼저 철거되는 주민을 임시로 거주하게 하는 방식이다. 이때 사용하는 임시 주택을 순환용주택이라 한다. 구성요소와 원리는 아래 표와 같다.

순환정비의 원리는 다음과 같다. 주민이 살던 곳을 떠나지 않고 인근 순환용주택으로 옮겨 가므로, 주민 공동체와 생활 기반이 유지된다. 철거된 구역은 다음 단계의 주택이 들어서고, 주민은 그 주택으로 다시 옮겨 간다. 이 과정이 반복되며 정비구역 전체가 정비된다.

순환정비 절차는 다음과 같다.

• 정비계획 수립 후 정비구역을 단계별 구역으로 나눈다.
• 순환용주택을 정비구역 안팎에 확보한다. 공공임대주택 우선 공급을 요청할 수 있다.
• 첫 단계 구역의 주민을 순환용주택으로 이주시킨다.
• 첫 단계 구역을 철거하고 정비사업을 시행한다.
• 다음 단계 주민을 새로 지은 주택으로 이주시키고 반복한다.
• 사업 완료 후 계속 거주를 원하는 자는 분양 또는 계속 임대한다.

순환개발은 같은 원리를 도시개발사업에 적용한 것이다. 「도시개발법」 제21조의2에 따라 시행자는 도시개발구역을 순차적으로 개발할 수 있다. 세입자등을 임시로 거주하게 하고 순환용주택을 임시거주시설로 쓰거나 임대할 수 있다. 흐름은 아래 도식과 같다.

주민 이주 과정에서 공동체를 유지하는 것이 핵심이다. 순환정비는 전면 철거형 방식보다 이주 부담을 줄인다. 다만 임시 주택 확보와 단계별 공정 관리가 복잡하다는 한계가 있다.

5. 관련 법령·기준·표준

순환정비와 순환개발의 근거 법령은 다음과 같다. 「도시 및 주거환경정비법」은 순환정비방식을 제59조에 규정한다. 「도시개발법」은 순환개발방식을 제21조의2에 규정한다. 두 법 모두 순환용주택을 임시거주시설로 사용하거나 임대할 수 있다고 정한다.

「도시 및 주거환경정비법」은 순환정비방식 사업에 보조와 융자를 우선 지원할 수 있다고 정한다. 지원 대상은 순환용주택 건설비, 리모델링 비용, 공가관리비다. 같은 법 제26조 제1항 제5호는 재개발사업 및 재건축사업이 순환정비방식으로 시행할 필요가 있다고 인정하면 시장·군수등이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있다고 정한다.

관련 기준 수치는 다음 표와 같다.

순환정비 관련 기준은 두 가지 성격으로 나뉜다. 법률에 따른 조문 기준과 국토교통부 지침에 따른 기준이다. 「도시·주거환경정비기본계획 수립 지침」은 순환정비방식 시행을 고려하도록 정한다. 「노후계획도시 정비 및 지원에 关한 특별법」은 순환용 주택을 공공임대주택 또는 공공분양주택으로 운영하도록 정한다. 법 개정 연혁은 「도시 및 주거환경정비법」 제95조 제4항이 2018년에 개정되어 순환정비 지원 조항이 정비된 점을 보면 된다.