경관지구

왜 배우는가: 경관지구는 도시 경관을 법적 규제로 지키는 대표 수단이어서 도시설계와 건축 인허가 실무에서 자주 쓰인다. 시험에서는 정의, 지정 대상, 건축제한 근거를 묻는 문제로 반복해서 출제된다.

출제 이력: 제130회 4교시 4번, 제128회 1교시 13번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄 정의: 경관지구는 경관의 보전·관리·형성을 위하여 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하는 용도지구다.

핵심 키워드

• 경관지구
• 용도지구
• 경관의 보전·관리·형성
• 세분 지정
• 시가지경관지구
• 자연경관지구
• 건축제한

경관지구는 도시를 이루는 건물과 땅의 모양이 주변 풍경과 어울리도록 관리하는 장치다. 용도지역이 토지의 큰 쓰임새를 정한다면, 경관지구는 그 위에 높이·색채·형태 같은 경관 요소를 더해 통제한다. 답안에서는 정의 한 줄 뒤에 지정 목적과 건축제한 방식을 이어 쓴다.

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면 경관지구는 풍경을 지키거나 만들기 위해 건물 모양을 정해 둔 구역이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 용도지구를 토지 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이라고 정의한다. 경관지구는 이 중 경관을 목적으로 지정하는 용도지구다.

경관지구는 도시·군관리계획 결정으로 지정한다. 시행령은 경관지구를 도시·군관리계획 결정으로 세분하여 지정할 수 있게 하여 세분 지정이 가능하다. 세분 지정은 지역의 경관 특성에 맞춰 규제 목적을 나누기 위한 제도다.

건축제한은 시행령 제72조에 근거한다. 경관지구 안에서는 경관의 보전·관리·형성에 장애가 된다고 인정하는 건축물을 도시·군계획조례가 정하는 대로 건축할 수 없다. 다만 지정 목적에 어긋나지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 도시계획위원회 심의를 거치면 건축할 수 있다. 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채와 대지 안의 조경도 경관 형성에 필요한 범위에서 조례로 정하므로, 구체 수치는 지방자치단체마다 다르다.

지침은 경관지구를 자연경관지구와 시가지경관지구로 나눠 대상을 설명한다. 자연경관지구는 산악·구릉지·숲 등 자연경관이 우수하여 보호할 필요가 있는 지역에 지정한다. 시가지경관지구는 기존 시가지에서 도시이미지를 높이기 위해 양호한 경관을 유지하거나 조성할 필요가 있는 지역에 지정한다. 시가지경관지구를 중심상업지역에 지정할 때는 지정단위를 중로 이상 도로로 구획된 가구로 한다.

대상지의 형태도 정해져 있다. 가로변을 따라 선형으로 지정할 수 있고, 경관대상지와 접하는 지역이나 조망지점과 대상지를 잇는 시각축상에 지정할 수도 있다. 국립공원·도시자연공원·보전녹지지역 등과 그 주변이 행위제한에도 불구하고 경관훼손이 우려되면 자연경관지구로 함께 계획할 수 있다. 다만 생태·경관보전지역이 지정된 곳은 제외된다.

3. 등장 배경과 필요성

첫째, 산지와 구릉지, 도심 가로의 개발이 늘면서 경관 훼손이 나타났다. 산 능선이 가려지고 원경이 사라지며 도시의 스카이라인이 무너지는 문제가 생긴다. 용도지역만으로는 건물 높이와 형태, 색채를 세밀하게 다루기 어렵다.

둘째, 용도지역 위에 용도지구를 덧씌워 건축 규제를 강화하거나 완화하는 방식이 쓰인다. 경관지구는 이 원리를 경관 목적에 적용한 것이다. 용도지역은 쓰임새를 정하고, 경관지구는 건물의 모양을 정한다.

셋째, 경관계획과 경관지구는 연결되어 있다. 경관법에 따라 경관계획 체계가 마련되었지만, 계획 내용을 실제 건축에 적용하는 힘은 용도지구 규제에서 나온다. 그래서 경관계획의 방향을 실현하는 수단으로 경관지구가 쓰인다.

넷째, 지역마다 경관 특성이 달라 하나의 기준으로는 맞지 않는다. 그래서 지방자치단체 조례가 경관지구를 세분한다. 예를 들어 창원시 조례는 전통경관지구와 조망권경관지구를 두고, 천안시 조례는 수변과 역사문화를 나누어 특화 경관지구를 둔다. 세분 명칭과 목적은 지역마다 다르므로, 시험에서는 이 차이를 예시로 들고 원칙을 설명하는 것이 안전하다.

한편 시행령은 특정한 경우 경관지구 지정 도시·군관리계획으로 건축제한 내용을 따로 정할 수 있게 한다. 조례 기준을 전부 적용하면 주변 토지이용 상황에 비추어 불합리하거나, 조례 기준만으로는 경관 보전이 어려운 경우다. 이때 정할 수 있는 내용은 건축물의 규모와 형태, 돌출 건축설비의 형태나 설치 제한 등으로 한정된다.

정리하면 경관지구는 자연과 도시 경관의 가치를 지키고 만드는 규제 수단이다. 시험 답안은 정의, 지정 대상, 건축제한의 근거와 방식을 순서대로 쓰면 된다.

4. 구성요소·원리·절차

경관지구는 경관지구(Scenic District) 를 구성하는 지정 대상, 지정 단위, 행위제한 방식으로 나누어 이해한다. 경관지구는 용도지역의 기능을 보완하는 용도지구의 하나이며, 그 지정 목적은 경관의 보전·관리·형성이다.

경관지구의 구성요소는 다음과 같다.

원리는 다음과 같다. 용도지역이 토지의 기본 이용 방향을 정하면, 경관지구는 그 위에 건축물의 외형과 색채를 추가로 제한한다. 따라서 경관지구 안에서는 용도지역 규정보다 엄격한 건축 규제가 적용될 수 있다. 다만 제한의 범위는 경관 보전에 필요한 범위로 한정된다.

경관지구 지정 절차는 다음과 같다.

• 경관 현황과 훼손 우려 요인을 조사하고 대상지를 선정한다.
• 경관지구의 세분 유형(자연·시가지·특화 등)을 정한다.
• 도시·군관리계획안을 작성하고 주민 공람과 지방의회 의견을 거친다.
• 도시계획위원회 심의를 거쳐 지정하고 행위제한을 조례 또는 도시·군관리계획으로 정한다.
• 지정 후 건축허가 단계에서 행위제한 적합 여부를 검토한다.

경관지구는 건축물의 외형·색채를 조례로 제한하는 용도지구로, 지정 목적은 경관의 보전·관리·형성이다.

5. 관련 법령·기준·표준

경관지구의 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 같은 법 시행령이다. 시행령 제72조는 경관지구 안의 건축 제한을 정한다. 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대너비·색채·대지 안의 조경은 경관 보전에 필요한 범위에서 도시·군계획조례로 정한다. 경관지구 안에서 지구 목적에 장애가 되는 건축물은 조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 없다.

시행령 제72조에 따라 해당 경관지구 지정 도시·군관리계획으로 건축 제한을 따로 정할 수 있다. 이 경우는 조례 제한 전부를 적용하면 주변 토지이용과 여건에 비추어 불합리한 경우, 또는 조례 제한을 적용해도 경관 보전이 어려운 경우다. 후자의 경우 정할 수 있는 제한은 규모(앞면 길이 대비 옆면 길이·높이 비율 포함), 형태, 돌출 건축설비의 형태나 설치 제한으로 한정된다.

도시·군관리계획수립지침은 경관지구 세부 구분을 다음과 같이 제시한다.

지침은 시가지경관지구를 중심상업지역에 지정할 때 지정 단위를 중로 이상 도로로 구획된 가구로 정하도록 한다. 다만 기존 중심상업지역 지정이 불합리해 수정하기 곤란한 경우 경계를 다르게 할 수 있다.

자치단체별 세분 명칭은 다르다. 수원시 조례는 시가지경관지구와 특화경관지구를 두고, 부산광역시 조례는 자연·시가지·특화·일반 경관지구로 나눈다. 따라서 답안에는 시행령 체계를 먼저 쓰고, 세분 명칭은 조례 예시로 덧붙인다.