지구단위계획제도

왜 배우는가: 지구단위계획은 기존 시가지 정비와 난개발 방지에서 토지이용과 건축계획을 연계하는 핵심 수단이라 실무에서 자주 쓰인다. 지구단위계획제도의 도입 배경과 정의는 2교시 논술과 1교시 용어 문제에 반복해서 나온다.

출제 이력: 제136회 2교시 1번, 제124회 1교시 1번, 제94회 4교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

지구단위계획은 도시·군관리계획 대상지역의 일부를 대상으로 토지이용을 합리화하고 기능과 경관을 높이기 위해 건축물의 용도·규모 등 제한을 완화하거나 건폐율·용적률을 조정하여 수립하는 계획이다.

도시·군관리계획 대상지역의 일부를 대상으로 토지이용과 건축계획을 연계하는 상세 계획

• 지구단위계획
• 지구단위계획구역
• 도시·군관리계획
• 토지이용계획과 건축계획의 환류
• 난개발 방지
• 기반시설 확충
• 용도지구 대체

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 도시 전체 계획을 한 동네 단위로 자세히 그린 계획이다. 도시 계획은 용도지역을 나누고 기반시설을 배치하는 넓은 그림이고, 건축 계획은 한 필지 안의 건물을 설계하는 좁은 그림이다. 지구단위계획은 그 사이에서 일정 구역의 토지이용과 건축물의 배치·형태를 함께 묶어 관리한다.

정식으로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조에서 지구단위계획을 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하여 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시·군관리계획으로 정의한다.

지구단위계획구역은 지구단위계획을 수립할 구역 자체를 먼저 지정하는 단계이며, 구역 지정과 지구단위계획은 모두 도시·군관리계획으로 결정한다.

환류는 토지이용계획과 건축물계획이 서로 피드백되어 평면 계획과 입체 시설계획이 조화를 이루게 하는 원리다. 지침은 이를 지구단위계획의 중점으로 둔다.

용도지구 대체는 기존 용도지구를 폐지하고 그 구역의 건축물 용도·종류·규모 제한을 지구단위계획으로 바꾸는 방식이다. 법 제52조제1항제1호의2에 해당하는 내용이다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 성장하면서 개별 건축 허가가 쌓이는 방식으로는 도로·상하수도 같은 기반시설이 따라가지 못하는 문제가 생겼다. 이를 난개발이라 부른다. 개별 필지마다 건물이 따로 지어지면 구역 전체의 환경과 경관을 맞출 수 없다.

이에 따라 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 먼저 충분히 설치하여 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하려는 제도가 필요해졌다. 지구단위계획은 이 요구에 맞춰 도입된 계획 수단이다.

또한 기존 시가지의 낙후 지역 정비, 도심 기능 회복, 유휴토지와 이전적지 개발처럼 용도지역 체계만으로는 다루기 어려운 과제를 구역 단위로 다루기 위해 필요했다. 지침은 지정 목적을 기존시가지 정비·관리·보전, 신시가지 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 비시가지 관리·개발, 용도지구 대체 등으로 나누어 명확히 하도록 정한다.

지구단위계획은 상위계획인 광역도시계획과 도시·군기본계획의 취지를 반영해야 하므로, 전체 도시 계획과 개별 건축을 잇는 중간 단계 역할도 한다.

4. 구성요소·원리·절차

지구단위계획은 도시계획과 건축계획을 잇는 중간 단계의 계획이다. 구성요소는 법 제52조제1항이 정한 항목으로 나뉜다. 법은 그중 기반시설 배치와 규모와 건축물 용도·건폐율·용적률·높이 항목을 반드시 포함하도록 요구한다. 이 두 항목은 지구단위계획의 실효성을 가르는 핵심 축이다.