재정비촉진지구

왜 배우는가: 재정비촉진지구는 노후 도심을 광역적으로 묶어 주거환경 개선, 기반시설 확충, 도시기능 회복을 함께 추진하는 제도라서 도시정비 실무와 도시계획 관련 시험에서 반복해 다뤄진다. 유형 구분과 지정 요건, 존치지역 관리 방식은 계획 수립 단계에서 바로 쓰이는 기준이므로 정의와 요건을 정확히 알아야 한다.

출제 이력: 제126회 4교시 1번, 제118회 3교시 2번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

재정비촉진지구는 도시의 낙후지역을 광역적으로 계획해 주거환경 개선, 기반시설 확충, 도시기능 회복을 체계적으로 추진하기 위해 지정하는 지구이다.

• 재정비촉진지구: 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따라 지정하는 지구
• 주거지형·중심지형·고밀복합형: 지구의 특성에 따른 세 가지 유형
• 재정비촉진계획: 지구 안 사업의 토지 이용과 기반시설 계획
• 재정비촉진사업: 지구에서 시행되는 법정 사업 6종류
• 재정비촉진구역: 사업별로 결정되는 구역
• 존치지역: 사업 필요성이 적어 존치하는 지역
• 지구지정 요건: 법 제6조제2항의 네 가지 요건과 면적 기준

2. 개념 풀이

쉽게 말하면, 낡은 도심 지역을 한 번에 묶어서 여러 정비사업을 함께 계획하는 상위 단위가 재정비촉진지구다. 개별 재개발이나 재건축을 따로 추진하면 기반시설이 부족하고 지역 전체의 기능 회복이 어렵다. 그래서 지구 단위로 묶어 계획을 세우고, 그 안에서 개별 사업을 구역별로 추진한다.

정식 정의는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 있다. 재정비촉진지구는 도시의 낙후된 지역에 대해 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 추진하기 위하여 제5조에 따라 지정하는 지구다. 지구의 특성에 따라 주거지형, 중심지형, 고밀복합형으로 구분한다.

재정비촉진지구는 지구 단위의 상위 계획 대상이다. 그 안의 사업 단위는 재정비촉진사업이다. 법은 재정비촉진사업을 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 도시개발사업, 혁신지구재생사업, 도심 공공주택 복합사업, 시장정비사업, 도시·군계획시설사업 등으로 정한다. 법정 사업 목록은 이 법 제2조제2호에 열거되어 있다.

재정비촉진계획은 지구의 토지 이용, 기반시설 설치 등을 정한 계획이다. 법 제9조제1항에 따라 시장·군수·구청장이 수립하고 시·도지사가 결정을 한다. 계획에는 위치·면적·개발기간, 토지 이용, 인구·주택 수용, 기반시설, 교통, 경관, 존치지역 사항 등이 포함된다.

재정비촉진구역은 사업별로 결정된 구역이다. 한 지구 안에 여러 재정비촉진구역이 있을 수 있다. 우선사업구역은 활성화와 소형주택 공급 등을 위해 다른 구역보다 먼저 개발하는 구역이다.

존치지역은 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 계획에 따라 그대로 두는 지역이다. 존치지역은 뒤의 존치정비구역, 존치관리구역으로 세분하여 관리할 수 있다.

3. 등장 배경과 필요성

국내 도시는 1980~1990년대에 신도시와 외곽 개발이 이루어지면서 원도심의 노후화가 함께 진행되었다. 노후 주택과 건축물이 밀집한 지역은 기반시설이 부족하고 주거환경이 나빠졌다. 그런데 이런 지역은 사업성이 낮아 개별 정비사업만으로는 개선이 어렵다는 문제가 있었다.

이에 여러 정비사업을 하나의 지구로 묶어 기반시설 비용을 함께 분담하고 사업 순서를 조정하는 방식이 필요해졌다. 재정비촉진지구 제도는 이런 필요에서 도입되었다. 개별 법률로 나뉜 정비, 개발, 재생 사업을 한 계획 아래 연계하는 것이 핵심 목적이다.

또한 도심 내 소형주택 공급, 토지의 고도이용, 역세권 복합개발 같은 정책 목표도 함께 고려되었다. 고밀복합형 유형이 이런 목적을 담당한다. 지구 지정 요건도 이 목적에 맞추어 노후 밀집지, 기능 회복 필요지, 역세권 등 양호한 기반시설 지역, 복수 사업의 체계적 개발 필요 지역으로 정해졌다.

결국 이 제도는 흩어진 사업을 묶고, 기반시설과 주거 대책을 함께 다루어 지역 전체의 기능을 회복하려는 장치다.

• 지정 면적은 10만제곱미터 이상이다(법 제6조제3항).
• 지구에는 2개 이상의 재정비촉진사업을 포함해야 한다(법 제6조제4항).

4. 구성요소·원리·절차

재정비촉진지구는 재정비촉진계획을 기준으로 여러 재정비촉진사업을 한 지구 안에서 묶어 추진하는 구조다. 지구 단위 계획이 먼저 결정되고, 그 계획에 따라 사업별 재정비촉진구역이 정해진다. 따라서 구성요소를 지구, 계획, 구역, 사업, 존치지역으로 나누어 이해해야 한다.

지구 지정 표는 사업 구조를 보여 준다. 지구는 재정비촉진사업을 2개 이상 포함해야 한다. 각 사업은 개별 법률의 절차를 따르고, 재정비촉진계획이 고시되면 개별 법률의 승인·결정이 있었던 것으로 본다.

재정비촉진계획이 고시되면 개별 법률의 승인·결정이 고시일에 있은 것으로 본다

재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진지구에서 제외된다. 다만 시·도지사 또는 대도시 시장은 이를 존치지역으로 전환할 수 있다.

가. 원리

재정비촉진지구는 지역 단위의 광역 계획과 사업 단위의 구역 지정이 두 층으로 이루어진다. 지구는 면적과 사업 수로 규모를 확보하고, 구역은 사업 추진 주체와 절차를 정한다. 존치지역은 사업을 바로 하지 않는 구역을 계획에 명시해 관리 공백을 막는 장치다.

나. 절차

• 시장·군수·구청장이 지구 지정을 신청한다. 대도시 시장은 관할 및 다른 시·군·구에 걸친 경우로 한정한다.
• 신청 시 명칭·위치·면적, 지정 목적, 현황, 기본 방향, 진행 중인 사업, 개략적 기반시설, 부동산 투기 대책 등 서류와 도면을 첨부한다.
• 주민설명회를 열고 14일 이상 공람하며, 지방의회 의견을 들어 첨부한다.
• 시·도지사가 관계 행정기관과 협의하고 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 지정한다.
• 지정 내용을 지체 없이 지방자치단체 공보에 고시하고, 시·도지사 또는 대도시 시장은 국토교통부장관에게 보고한다.
• 지구 안에서 재정비촉진계획을 수립하고, 14일 이상 공람과 지방의회 의견, 공청회를 거쳐 결정·고시한다.
• 결정·고시된 계획에 따라 사업별 구역을 지정하고 사업을 시행한다.

재정비촉진사업은 재정비촉진계획의 내용에 적합하게 시행해야 한다. 교통영향평가와 환경영향평가는 계획 수립 단계에서 받을 수 있고, 사업 시행 단계에서는 다시 받지 않는다.

5. 관련 법령·기준·표준

재정비촉진지구 지정의 핵심 기준은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 재정비촉진법) 제6조에 있다. 지정 요건은 다음 네 가지 중 하나 이상에 해당해야 한다. 노후·불량 주택 밀집 지역의 주거환경 개선, 상업·공업지역의 도시기능 회복, 역세권·간선도로 교차지의 고밀복합 개발, 여러 재정비촉진사업의 체계적 개발 필요이다. 면적과 사업 수 기준은 다음과 같다.

계획 내용은 재정비촉진법 제9조에 정해진다. 존치지역은 제9조제1항제8호다목에 따라 구분할 수 있다. 존치정비구역은 지정 요건에는 해당하지 않지만 여건 변화로 사업 요건에 해당할 수 있는 구역이다. 존치관리구역은 지정 요건에 해당하지 않거나 기존 시가지로 유지·관리할 구역이다. 재정비촉진법 시행령 제2조는 신청 시 제출서류에 지구의 유형과 사업 완료 목표 연度를 포함하도록 정한다.

개정 연혁으로는 재정비촉진법 제2조가 2023-12-26과 2026-09-08 등에 개정됐다. 제6조제5항은 2023-12-26에 삭제됐다.

6. 유형과 비교

재정비촉진지구는 지구의 특성에 따라 주거지형, 중심지형, 고밀복합형 세 유형으로 구분한다. 유형은 지구 지정 신청 시 제출서류에 포함되는 사항이며(시행령 제2조제1호), 지정 고시에도 지구의 유형을 밝혀야 한다(시행령 제5조제2호). 따라서 유형 구분은 지정 단계에서 먼저 정해진다.

위 표는 세 유형의 대상과 목적을 비교한 것이다. 주거지형은 노후 주거지의 환경 개선이 핵심이고, 중심지형은 도심·부도심 기능 회복이 핵심이다. 고밀복합형만 입지 범위를 법령이 따로 제한한다.