주거재생혁신지구

왜 배우는가: 주거재생혁신지구는 도시재생 대상지 중 노후·불량 건축물이 밀집해 주거환경 개선이 시급하고 신규 주택공급이 필요한 지구를 가리키며, 수용·사용과 현물보상 같은 정비사업형 특례가 결합된 제도다. 실무에서는 사업성이 부족한 노후 주거지를 공공이 보완해 개발하는 방식을 설명할 때 쓰이고, 시험에서는 정의 요건과 동의 요건, 특례를 묻는 용어형 문제로 반복해 나온다.

출제 이력: 제138회 1교시 12번, 제128회 1교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

주거재생혁신지구는 혁신지구 중 빈집·노후 불량건축물이 밀집해 주거환경 개선이 시급한 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역이고, 신규 주택공급이 필요한 지역으로서 지구 면적이 대통령령으로 정하는 면적 이내인 지구로, 대통령령 요건을 갖춰 지정·고시된 지구이다.

핵심 키워드

• 혁신지구
• 도시재생혁신지구
• 빈집·노후·불량건축물 밀집
• 주거환경 개선 시급 지역
• 신규 주택공급 필요 지역
• 지구 면적 20만㎡ 이내
• 토지 수용·사용 특례
• 현물보상

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 주거재생혁신지구는 낡은 주택지를 공공이 나서서 새 주택과 기반시설이 함께 들어서는 지구로 바꾸기 위해 지정하는 지역이다. 도시재생 사업 중에서도 주택 공급과 정비에 초점을 둔 유형이다.

정식 정의는 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제6호의3에 있다. 주거재생혁신지구는 혁신지구 중 두 요건을 모두 갖춘 지구를 말한다. 가목은 빈집, 노후·불량건축물 등이 밀집하여 주거환경 개선이 시급한 지역일 것이고, 나목은 신규 주택공급이 필요한 지역으로서 지구 면적이 대통령령 면적 이내일 것이다.

핵심 용어를 풀이하면 다음과 같다.

혁신지구는 산업·상업·주거·복지·행정 등 기능이 집적된 지역 거점을 우선 조성할 필요가 있는 지역으로 지정·고시되는 지구다. 제2조제1항제6호의2에 정의된다. 주거재생혁신지구는 이 혁신지구의 하위 유형이다.

혁신지구사업시행자는 혁신지구재생사업을 실제로 시행하는 주체다. 법 조문 곳곳에서 수용·사용, 현물보상, 시공자 추천의 권한을 가진다.

현물보상은 토지등소유자가 토지를 시행자에게 양도하는 대가로, 사업으로 건설되는 건축물로 보상받는 방식이다. 현금 대신 새 건축물을 받는다는 점이 특징이다.

3. 등장 배경과 필요성

노후 주거지는 도로와 기반시설이 불량하고 필지가 정형화되지 않아 주민이 스스로 정비사업을 하기 어렵다. 주민 공동체를 키워도 사업성이 부족하면 정비가 이뤄지지 않는다. 따라서 정부나 공기업이 재정 지원, 용도 변경, 선투자, 미분양 매입확약 같은 인센티브로 사업성을 보완해야 한다는 문제의식이 제도의 배경이다.

이 문제를 풀기 위해 2019년 도시재생 혁신지구 제도가 도입되었다(신설 2019.8.27 표시 근거). 이후 주거 중심 유형인 주거재생혁신지구가 별도로 정의되어, 빈집과 노후 건축물 중심의 주거지를 공공이 주도해 정비하는 길이 열렸다. 일반 정비사업과 비교하면 요건 판단 기준과 수용·사용 특례를 도시재생 법체계 안에서 함께 적용한다는 점이 다르다.

주거재생혁신지구가 필요한 이유는 세 가지로 정리된다. 첫째, 노후 주거지의 사업성 격차를 공공이 메운다. 둘째, 빈집과 노후 건축물이 많은 지역의 주거환경 개선을 신속하게 추진한다. 셋째, 지역 안에서 신규 주택을 공급해 주거 안정과 도시 기능 회복을 함께 꾀한다.

주거재생혁신지구의 핵심은 사업성이 부족한 노후 주거지를 공공 특례로 보완해 주택 공급과 주거환경 개선을 함께 이루는 데 있다.

4. 구성요소·원리·절차

주거재생혁신지구는 혁신지구 중에서 주거환경 개선과 신규 주택공급을 동시에 달성하는 지구다. 법은 두 요건을 모두 갖추도록 정의한다. 따라서 구성요소는 지정 요건, 사업시행 주체, 토지 확보 수단, 주택공급 특례로 나뉜다.

주거재생혁신지구는 노후 건축물 밀집이라는 지정 요건과 신규 주택공급 면적 요건을 동시에 충족해야 한다.

표의 첫 두 행은 지구 지정의 전제 조건이다. 나머지 행은 사업을 실행하는 수단이다. 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용하려면 법이 정한 동의 요건을 먼저 갖춰야 한다.

원리는 다음과 같다. 노후 주거지는 필지가 정형화되지 않고 기반시설이 부족해 민간 단독 정비가 어렵다. 법은 수용권과 공공 시행자를 결합해 토지 권리 조정을 가능하게 한다. 동시에 현물보상과 분양 특례로 토지등소유자의 참여 유인을 만든다. 공공 개입의 범위를 주거 환경 개선과 공급 목표로 한정하는 것이 핵심이다.

지정 절차는 다음 순서로 진행된다.

• 전략계획수립권자가 혁신지구계획을 수립하고 주민 공람 또는 공청회를 공고한다.
• 공람공고일 기준으로 노후 건축물 등의 비율이 3분의 2 이상인지 확인한다.
• 토지등을 수용·사용하는 방식이면 공람공고일부터 1년 이내에 토지 면적 3분의 2 이상과 토지 소유자 총수 3분의 2 이상의 동의를 받는다.
• 동의 요건을 갖추면 주거재생혁신지구를 지정·고시한다. 고시가 있으면 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다.
• 혁신지구사업시행자가 현물보상, 시공자 추천 등 후속 절차를 집행한다.

동의 요건을 못 갖추면 행위 제한은 공고일부터 1년이 지난 날에 해제된다. 이 점을 답안에서 빠뜨리면 감점된다.

5. 관련 법령·기준·표준

주거재생혁신지구의 기준은 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(이하 도시재생법)과 같은 법 시행령에 있다. 수용·보상에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)이 적용된다. 아래 표는 법령에서 확인되는 기준 값을 모은 것이다.

개정 연혁은 다음과 같다. 주거재생혁신지구 개념은 2019년 8월 27일 혁신지구 체계와 함께 신설됐다. 도시공원 확보 완화 규정(제54조 제3항)은 2022년 6월 10일에 신설됐다. 현물보상 건축물의 환지 간주 규정(제55조의3 제3항)은 2023년 4월 18일에 신설됐다. 주택공급 특례는 주택법과 건축물의 분양에 관한 법률 적용을 배제한다.

동의자 산정 기준도 답안에 자주 나온다. 공유 토지는 대표 1인으로 산정한다. 한 사람이 여러 필지를 소유해도 소유자는 1인이다. 구분소유자는 각각 1인으로 산정한다. 국가 등이 소유한 토지는 재산관리청 각각을 소유자로 본다.

6. 유형과 비교

주거재생혁신지구는 혁신지구의 하위 유형으로, 혁신지구가 가진 기능 집적 요건에 더해 주거환경 개선과 신규 주택공급이라는 요건을 갖춘 지구다. 같은 도시재생 제도 안에서 헷갈리기 쉬운 개념과 구분해 두어야 답안에서 정의와 요건을 정확히 쓸 수 있다.

도시재생혁신지구와 주거재생혁신지구의 관계부터 정리한다. 혁신지구는 산업·상업·주거·복지·행정 기능이 모인 지역 거점을 우선 조성하는 지구이고, 주거재생혁신지구는 그중 빈집·노후 불량건축물이 밀집해 주거환경 개선이 시급하고 신규 주택공급이 필요한 지구만 해당한다.

표에서 보듯 주거재생혁신지구는 면적과 건축물 요건이 추가로 붙는다. 답안에는 상위 개념과의 포함 관계를 먼저 쓰고 추가 요건을 나열하는 순서가 안전하다.

다음으로 도시재생활성화지역의 계획 유형과 비교한다. 도시경제기반형 활성화계획은 산업단지·항만·공항·철도 등 국가 핵심 기능 시설의 정비와 연계해 고용기반을 만든다. 근린재생형 활성화계획은 생활권 단위의 생활환경 개선과 기초생활인프라 확충을 다룬다. 주거재생혁신지구는 두 유형 중 근린재생형의 성격에 가깝지만, 혁신지구 지정·고시와 수용 특례라는 별도 제도로 움직인다는 점이 다르다.