도시개발계획

왜 배우는가: 도시개발계획은 도시개발사업의 청사진이자 법정 계획이라서, 구역 지정 이후 사업의 범위·방식·비용을 정하는 기준이 된다. 도시개발법 제5조에 열거된 내용이 시험에서 반복해서 묻는 항목이므로, 법정 기재 사항을 체계적으로 정리해 두면 답안 구성이 쉬워진다.

출제 이력: 제137회 3교시 4번, 제119회 2교시 5번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

도시개발계획은 도시개발구역 안에서 시행할 도시개발사업의 내용을 정한 법정 계획으로, 「도시개발법」 제5조에 따라 포함되어야 할 사항이 정해져 있다.

핵심 키워드

• 개발계획: 도시개발구역 지정 후 사업 내용을 구체화한 계획
• 개발구역: 도시개발사업을 시행하는 범위로, 지정권자가 지정
• 인구수용계획: 분양주택과 임대주택으로 나눈 주택별 수용 계획
• 토지이용계획: 용도별 토지 배분과 개발밀도
• 사업시행방식: 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식
• 재원조달계획: 사업비 조달 방법
• 기반시설계획: 도로, 상하수도 등 주요 기반시설 설치 계획
• 순환개발: 단계적 사업추진이 필요한 경우의 사업추진 계획

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 도시개발계획은 "이 구역에 무엇을, 누가, 어떤 방식으로, 언제까지 만들 것인가"를 적은 계획서다. 구역을 정하는 단계와 사업을 실제로 집행하는 단계 사이에서, 사업의 틀을 확정하는 역할을 한다.

정식 정의는 다음과 같다. 도시개발계획은 「도시개발법」 제5조제1항에 따라 도시개발구역의 명칭·위치·면적, 지정 목적과 시행기간, 시행자, 시행방식, 인구수용계획, 토지이용계획, 교통처리계획, 환경보전계획, 기반시설 설치계획, 재원조달계획 등을 포함하는 계획이다.

개발구역은 도시개발사업을 시행하기 위해 지정된 범위다. 개발계획은 그 구역 안의 사업 내용을 구체적으로 정한 계획이며, 구역 지정 이후에 수립되는 것이 원칙이다. 다만 법 제5조제1항 각 호 가운데 제13호부터 제16호까지에 해당하는 사항은 구역 지정 후에 포함시킬 수 있다.

인구수용계획은 분양주택과 임대주택으로 구분한 주택별 수용 계획을 포함해야 한다. 토지이용계획은 용도별 토지 배분과 개발밀도를 정한다. 순환개발은 기존 주민을 단계적으로 이주시키며 사업을 추진하는 방식으로, 법 제21조의2에 따른 사업추진 계획이 필요하다.

개발계획의 법적 성격은 구역 지정과 함께 사업의 기본 틀을 정하는 행정계획이다. 이 계획이 확정되어야 실시계획 인가, 환지계획 인가, 토지 등의 수용 또는 사용 절차로 넘어갈 수 있다.

3. 등장 배경과 필요성

도시가 외곽으로 확장되면서 계획되지 않은 난개발과 기반시설 부족 문제가 생겼다. 이를 막기 위해 개발 대상지를 한꺼번에 계획하고 사업을 일관되게 추진할 제도가 필요해졌다.

도시개발법은 개발구역을 지정하고 그 안에서 개발계획을 세우도록 하여, 사업의 공공성과 계획성을 확보하고자 했다. 개발계획에 필요한 사항을 법정화한 이유도 여기에 있다. 사업 내용이 법령에 명시되면 시행자, 토지소유자, 지자체가 같은 기준으로 사업을 검토할 수 있다.

또한 개발계획은 주민 이익과 공공 이익을 조정하는 장치다. 인구수용계획과 재원조달계획을 함께 적게 하여, 사업 규모가 주변 기반시설 수용력을 넘지 않도록 관리한다. 도시·군관리계획과 연계되어야 하는 이유도 여기서 나온다.

4. 구성요소·원리·절차

도시개발계획은 개발계획서, 관련도면, 부속서류로 구성된다(도시개발업무지침 2-2-1). 개발계획서는 도시개발법 제5조제1항과 시행령 제8조, 시행규칙 제9조에서 정하는 사항을 포함해야 하며, 해당 사항이 없으면 그 사유를 명기한다. 구성요소를 표로 정리하면 다음과 같다.

개발계획서의 핵심은 사업 범위와 재원을 함께 제시하는 것이다. 토지이용계획과 기반시설계획, 재원조달계획이 서로 맞아야 사업성과 공공성을 동시에 설명할 수 있다. 도면은 축척 1/5,000 이상의 지형도를 기준으로 작성한다.

계획 수립은 다음 순서로 진행한다.

• 기초조사: 주변지역 여건, 대상지역 현황, 관련계획을 분석한다. 분석기준년도는 가능한 한 최근 자료로 정한다.
• 개발구역 명칭·위치·면적과 지정 목적을 정한다.
• 인구수용계획을 세우고, 다른 부문계획에 앞서 수립한다.
• 토지이용계획과 교통처리계획, 환경보전계획을 수립한다.
• 기반시설계획과 재원조달계획을 세운다. 필요 시 구역 밖 기반시설 비용 부담 계획을 포함한다.
• 시행방식과 시행기간을 정하고 도면과 부속서류를 완성한다.

시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식으로 나뉜다. 시행기간은 방식에 따라 기산점이 다르므로 답안에서 구분해 쓴다. 수용 또는 사용방식은 구역 지정일부터 공사완료공고일까지, 환지방식은 실시계획인가일부터 환지처분일까지로 한다. 혼용방식은 구역 지정일부터 환지처분일까지로 본다.

계획 내용은 법정 사항과 지침 사항을 빠짐없이 포함하고, 해당 없는 항목은 사유를 명기한다.

5. 관련 법령·기준·표준

도시개발계획의 법적 근거는 「도시개발법」 제5조(개발계획의 내용)다. 제1항은 명칭·위치·면적부터 재원조달계획까지 16개 호와 17호의 대통령령 사항을 규정한다. 제13호부터 제16호까지는 구역 지정 후에 개발계획에 포함시킬 수 있다.

시행령 제8조제1항은 학교시설계획, 국가유산 보호계획, 초고속 정보통신망계획, 공동구 등 지하매설물계획, 산업의 유치업종 및 배치계획, 집단에너지 공급계획, 어린이집계획, 개발밀도계획 등을 대통령령 사항으로 정한다. 제2항은 도시지역 외나 녹지지역에 지정할 때 환경성검토 결과를 환경보전계획에 포함하도록 한다.

시행규칙 제9조는 노인복지시설계획, 방재계획, 범죄예방계획을 국토교통부령 사항으로 정한다.

도시개발업무지침 기준 수치는 다음과 같다.

개정 연혁으로는 도시개발법 제5조의 개정이 2011, 2015, 2019, 2021년에 있었다. 원형지 공급 계획(제7의2호)과 순환개발 사업추진 계획(제16호)이 이후 추가된 항목이다. 시행령 제8조는 2024년 5월 7일 개정 이력이 있다.

6. 유형과 비교

도시개발사업의 시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식으로 구분된다. 도시개발업무지침 2-3-1은 이 세 방식을 개발사업의 시행방식으로 정하고 있다. 개발계획서에는 방식별 시행기간과 구역 계획이 함께 담겨야 한다. 방식마다 토지 소유권의 처리와 시행기간의 기산점이 달라서 계획 단계에서 구분해 제시해야 한다.