지구단위계획 제도 변천

왜 배우는가: 지구단위계획은 도시계획의 용도지역·지구제 한계를 보완하는 핵심 제도이며, 현행 개발 인허가와 건축 규제의 기준으로 실무에서 매일 적용된다. 시험에서는 1980년 도시설계제도에서 2000년 통합 이후 현행까지의 변천 흐름을 묻는 문항이 반복 출제되므로 연도와 제도 목적을 함께 정리해야 한다.

출제 이력: 제138회 2교시 3번, 제133회 2교시 5번, 제123회 3교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

지구단위계획은 1980년 건축법의 도시설계와 1991년 도시계획법의 상세계획을 2000년에 통합한 제도로, 일정 구역의 토지이용과 건축물 계획을 연계해 체계적으로 개발·관리하는 계획이다.

핵심 키워드

• 지구단위계획
• 도시설계
• 상세계획
• 용도지역·지구제
• 건축물 계획 연계
• 난개발 방지
• 도시·군관리계획
• 지구단위계획구역

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 지구단위계획은 도시 전체를 용도지역으로 나누는 것만으로는 부족한 부분을 일정한 구역 단위로 세밀하게 정하는 계획이다. 용도지역은 땅의 쓰임을 큰 틀에서 정하고, 지구단위계획은 그 안에서 건물의 용도, 높이, 건폐율, 용적률, 도로와 공원 같은 기반시설을 구체적으로 정한다.

정식 정의로는 지구단위계획은 도시지역 및 일부 도시지역 외 지역에서 지정된 지구단위계획구역을 대상으로, 토지이용을 합리화하고 경관·미관을 개선하며 건축물의 용도·규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율·용적률을 완화하여 수립하는 도시·군관리계획이다. 지구단위계획은 지구단위계획구역을 지정하는 결정과 구역 안의 세부 계획을 정하는 결정으로 구성된다.

핵심 용어를 풀이하면 다음과 같다.

도시설계는 1980년 건축법에 처음 도입된 제도로, 건축물의 배치와 형태를 구역 단위로 정하는 계획이다. 상세계획은 1991년 도시계획법에 도입된 제도로, 용도지역 안을 더 세분해 토지이용을 상세히 정하는 계획이다. 두 제도는 구역 차원의 능동적 계획이라는 공통점을 가졌으나 근거 법과 절차가 달랐다.

용도지역·지구제는 토지를 용도별로 구분해 건축 가능 범위를 정하는 기존 방식이다. 이 방식은 구역의 특성과 환경을 반영하기 어렵다는 한계가 있다. 지구단위계획은 이 한계를 보완하는 제도로 도입되었다.

건축물 계획 연계는 평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축물 계획이 서로 환류되도록 하는 원칙이다. 지구단위계획수립지침은 이 원칙을 지구단위계획의 핵심 성격으로 명시한다.

난개발 방지는 개별 개발 수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치해 무질서한 개발을 막는 목적이다.

3. 등장 배경과 필요성

도시설계나 상세계획 제도가 도입되기 전의 도시계획은 용도지역·지구제 중심이었다. 이 방식은 토지 용도와 건축 제한을 정하는 데는 효과적이었지만, 구역 단위의 특성을 반영하거나 도시환경을 적극적으로 조성하는 데는 한계가 있었다. 이에 독일의 지구상세계획(B-plan), 미국의 도시설계(Urban Design), 일본의 지구계획과 같은 지구 차원의 능동적·상세 계획제도를 도입할 필요가 제기되었다.

국내에서는 1980년 건축법 개정으로 도시설계제도가 처음 제도화되었다. 도시설계는 시장·군수가 필요하다고 인정하는 구역에 대해 도시설계를 작성하고 공람과 승인을 거쳐 공고하는 방식이었다. 이 제도는 건축 규제 중심이어서 도시계획 차원의 토지이용 조정과 기반시설 연계가 약했다.