장수명주택

왜 배우는가: 장수명 주택은 건물의 물리적·기능적 수명을 늘려 자원 낭비와 폐기물을 줄이고, 변화하는 가구 구성에 대응하기 위한 개념이다. 주택법 제38조에 근거한 인증제도가 있어 건축시공 실무와 정책 문항에서 반복적으로 출제된다.

출제 이력: 제129회 2교시 6번, 제114회 3교시 3번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

장수명 주택은 내구성, 가변성, 수리 용이성을 갖추어 물리적·기능적 수명을 늘린 주택으로, 장수명 주택 성능등급 인증기관이 성능을 확인하여 인증한 주택이다.

• 장수명 주택
• 내구성
• 가변성
• 수리 용이성
• 서포트(Support)
• 인필(Infill)
• 수직배관 공간(Shaft)
• 장수명 주택 인증기준

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 오래 쓸 수 있고, 살면서 집 안을 바꿀 수 있고, 고장난 곳을 쉽게 고칠 수 있는 집이다. 건물의 뼈대는 오래 가도록 만들고, 자주 바뀌는 내장과 설비는 뼈대에서 떼어낼 수 있게 만드는 것이 핵심이다.

정식 정의는 「장수명 주택 건설·인증기준」 제2조에 있다. 장수명 주택은 내구성, 가변성, 수리 용이성에 대하여 장수명 주택 성능등급 인증기관의 장이 성능을 확인하여 인증한 주택이다.

내구성은 건축물 또는 그 부위의 열화 및 부식에 대한 저항성이다. 철근콘크리트조 공동주택은 철근의 피복두께와 콘크리트 품질이, 철골조 공동주택은 강재의 내부식성능 등이 우수해야 한다.

가변성은 구조적 안정성을 유지하는 범위에서 사회 변화, 기술 변화, 세대 변화, 가족구성 변화와 다양성을 수용할 수 있는 공간 성능이다. 서포트의 구조방식과 층고, 내장벽체의 재료와 설치 구법, 부엌과 욕실·화장실 배관 구법과 이동, 이중바닥, 외벽의 공간 활용성이 여기에 해당한다.

수리 용이성은 구조적 안정성을 유지하는 범위에서 공용부분과 전용부분의 개보수 및 점검이 쉽고, 공간 변화와 미래 수요 변화에 대응할 수 있는 성능이다.

서포트(Support)는 구조체, 공용설비 등 공공의 의사로 정해지는 부분이다. 수명이 길고 물리적·사회적으로 바꾸기 어렵다.

인필(Infill)은 내장과 전용설비 등 개인의 의사로 정해지는 부분이다. 변화가 심하고 수명이 짧다.

수직배관 공간(Shaft)은 공용설비나 전기·통신 배관, 배선의 수직통로다.

핵심은 서포트와 인필을 분리하는 것이다. 「장수명 주택 건설·인증기준」 제4조 제2항은 인필을 구조체 속에 매설하지 않고 분리할 수 있도록 하라고 정한다. 이 원칙이 가변성과 수리 용이성의 바탕이다.

3. 등장 배경과 필요성

우리나라 주택은 짧은 기간에 대량으로 지어졌고, 철거와 재건축이 반복되어 왔다. 건물의 물리적 수명보다 일찍 철거되는 경우가 많아 자원 낭비와 건설폐기물 발생이 커졌다. 가구 구성이 1인 가구 등으로 빠르게 바뀌면서 한 번 정해진 평면이 오래 맞지 않는 문제도 생겼다.

이에 따라 주택을 오래 쓰면서도 생활 변화에 맞게 고칠 수 있도록 하는 장수명화가 정책 과제가 되었다. 주택법 제38조는 국토교통부장관이 장수명 주택의 건설기준을 정하여 고시할 수 있고, 이 기준에 따라 장수명 주택 인증제도를 시행할 수 있다고 정한다. 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 때 일정 등급 이상을 인정받아야 하는 규정도 있다.

인증을 받은 주택에는 행정상·세제상 지원과 건폐율·용적률·높이제한의 완화가 가능하다고 주택법 제38조가 정한다. 이 유인이 사업주체의 참여를 이끄는 배경이다.

장수명 주택 건설·인증기준 제3조는 사업계획승인을 받아 건설하는 1,000세대 이상 공동주택에 이 기준을 적용한다고 정한다. 인증 대상의 규모 기준이므로 시험 답안에서 적용 범위를 말할 때 이 값을 쓴다.

장수명화는 지속가능건설과 폐기물 저감 정책과도 맞닿아 있다. 건물을 오래 쓰면 신규 자재 투입과 철거 폐기물이 함께 줄어든다.

4. 구성요소·원리·절차

장수명 주택은 건물을 서포트(구조체·공용설비, 수명이 긴 부분)와 인필(내장·전용설비, 수명이 짧은 부분)로 나누어 설계하는 것이 기본 원리다. 수명이 짧은 부분을 구조체 속에 매설하지 않고 분리해 두면, 노후화된 인필만 교체해도 건물 전체의 수명을 연장할 수 있다. 이 원리가 내구성·가변성·수리 용이성 세 성능을 떠받친다.

위 표는 장수명 주택 건설·인증기준 제2조의 정의에 따른 구분이다. 서포트는 공공의 의사로 정해지는 부분이고, 인필은 거주자 개인의 의사로 정해지는 부분이다. 두 부분을 나누어 설계하는 것이 가변성과 수리 용이성의 출발점이다.

원리 1 — 내구성(물리적 수명). 철근콘크리트조는 철근의 피복두께와 콘크리트 품질, 철골조는 강재의 내부식성능으로 열화와 부식에 저항한다. 서포트의 수명을 길게 두는 것이 전체 수명의 바탕이다.

원리 2 — 가변성(공간 변화 대응). 세대 내부에 내력벽이 적고 기둥 중심의 구조방식을 택하면 평면 변경이 쉽다. 내장벽체는 이동 가능한 공법으로 시공하고, 물을 쓰는 공간(화장실·욕실·부엌)은 배관을 바꿀 수 있도록 바닥시스템을 검토한다. 층고 검토와 이중바닥도 같은 목적이다.

원리 3 — 수리 용이성(유지관리). 공용설비는 공용부분에 배치해 독립성을 확보한다. 배관공간에는 점검구를 두고 용량을 여유 있게 계획한다. 전용부분과 공용부분을 따로 평가하므로, 개보수 경로가 두 부분에서 각각 확보되어야 한다.

절차 — 장수명 주택 인증 평가 흐름

• 설계 단계에서 서포트와 인필을 구분하고 공간·설비 계획을 수립한다.
• 내구성 항목(구조별 성능등급)을 평가한다.
• 가변성 항목을 필수항목과 선택항목 점수의 합으로 평가한다.
• 수리 용이성을 전용부분과 공용부분으로 나누어 각각 평가한다.
• 세 항목의 점수를 합산해 인증등급을 부여한다.
• 인증 내용을 설계도서에 반영하고 사업계획승인을 신청한다.

장수명 주택 인증은 내구성, 가변성, 수리 용이성 세 항목을 점수로 합산해 등급을 정한다.

아래 도식은 답안지에 옮길 평가 흐름이다.

5. 관련 법령·기준·표준

장수명 주택은 「주택법」 제38조가 근거다. 국토교통부장관은 건설기준을 정해 고시하고, 이에 따라 인증제도를 시행할 수 있다. 인증기준·절차·수수료는 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제18조와 「장수명 주택 건설·인증기준」(국토교통부 고시)에서 정한다. 이 기준의 적용대상은 「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 1,000세대 이상 공동주택이다.

인증 제도는 내구성, 가변성, 수리 용이성의 등급별 인증점수로 운영된다. 내구성은 4급을 충족한 상태에서 항목별 등급이 다르면 가장 낮은 등급을 전체등급으로 정한다. 철근콘크리트조와 철골조를 함께 평가할 때도 구조별 내구성 등급이 다르면 가장 낮은 등급을 기준으로 최종 내구성 점수를 산정한다.

기준값 표

위 표의 값은 현행 고시 원문에 따른다. 세부 배점은 별표 1~3에 있으므로 답안에는 항목과 합산 구조만 쓴다.

개정 연혁. 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제18조 제1항은 2025년 3월 6일에 개정되었다. 이 조문은 내구성, 가변성, 수리 용이성 세 항목으로 종합점수를 평가한다는 골격을 정하고 있다. 고시 자체의 재검토 기한은 2018년 1월 1일 기준 매 3년째 12월 31일까지이다.

비교 참고. 녹색건축 인증 제도와 장수명 주택 인증은 별개 제도다. 다만 장수명 주택 인증 항목은 녹색건축 인증에서 인증심사를 받은 것으로 본다(제10조). 외국의 장수명 기준과의 비교는 이 자료에 근거가 없어 생략한다.