설계변경

왜 배우는가: 설계변경은 건축공사에서 공사비와 공기를 가장 크게 흔드는 사건이어서, 사업관리자와 시공자 모두 그 사유와 계약금액 조정 기준을 정확히 알아야 한다. 기술사 시험에서도 원인, 절차, 단가 조정을 묶어 반복 출제되므로 기준 체계를 먼저 잡아 두어야 한다.

출제 이력: 제135회 3교시 5번, 제132회 2교시 4번, 제126회 2교시 1번, 제120회 3교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의 문장은 다음과 같다.

설계변경은 설계서의 불분명·누락·오류나 현장 여건 변화 때문에 설계내용을 바꾸고, 그 공사량 증감에 따라 계약금액을 조정하는 절차이다.

핵심 키워드

• 설계변경
• 계약금액 조정
• 설계서 상이
• 공사량 증감
• 내역서 단가
• 신규비목 단가
• 변경사유 타당성
• 변경 단가의 적정성

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 설계변경은 처음 계약한 설계도서와 실제 시공해야 할 내용이 달라졌을 때, 설계를 고쳐 계약의 내용과 금액을 맞추는 일이다. 발주자가 설계를 바꾸는 경우도 있고, 현장 상황 때문에 시공자가 변경을 요청하는 경우도 있다.

정식 정의로는, 설계변경은 계약 이후 설계서의 내용이 현장 상태와 맞지 않거나 불분명, 누락, 오류가 있을 때, 또는 예기하지 못한 시공 상태나 사업계획 변경이 생겼을 때 설계를 바꾸는 행위를 말한다. 건축공사 표준계약서는 이런 경우를 설계변경 사유로 규정한다.

설계서는 공사시방서, 설계도면, 현장설명서, 공사기간 산정근거 및 공종별 목적물 물량내역서를 포함한다. 설계변경의 기준이 되는 문서이므로 변경 전후를 비교할 때 가장 먼저 확인한다.

계약금액 조정은 설계변경으로 공사량이 늘거나 줄어든 만큼 계약금액을 다시 정하는 것이다. 증액과 감액 모두 대상이다. 조정은 임의로 정하지 않고, 계약서에 정한 단가와 기준에 따라 계산한다.

변경사유 타당성은 설계변경의 사유가 계약예규상 인정되는 사유에 해당하는지를 따지는 것이다. 사유가 인정되지 않으면 증액을 인정할 수 없다.

신규비목은 공사가격 내역서에 없던 공종이나 자재를 말한다. 이 단가는 기존 단가로 대체하지 않고 설계변경 당시의 시중 가격을 기준으로 따로 산정한다.

3. 등장 배경과 필요성

건축공사는 설계 완료 후에도 지반 조건, 지하 매설물, 인허가 조건, 발주자 요구 변화 등으로 설계가 바뀌는 일이 많다. 이때 계약금액을 정하지 않은 채 공사를 진행하면 분쟁이 생기므로, 설계변경의 사유와 금액 조정 기준을 계약 조건으로 미리 정해 두었다.

계약 조건의 기준은 민간과 공공 계약에서 서로 다르지만 기본 구조는 같다. 공사량 증감에 대해서는 내역서 단가를 기준으로 하고, 신규비목은 별도 산정하며, 일반관리비와 이윤은 산출내역서의 율을 적용한다. 이 원칙을 알면 설계변경 단가 조정 문제의 답을 빠르게 세울 수 있다.

공공 공사에서는 설계검토 제도가 함께 작동한다. 조달청 설계검토업무 처리규정은 설계변경 사전 타당성 검토에서 변경사유의 타당성과 변경 단가의 적정성을 검토 범위로 정한다. 따라서 설계변경은 현장 문제이면서 동시에 예산 통제와 감사 문제이기도 하다.

설계변경을 제때 관리하지 못하면 공기 지연, 기성 지급 지연, 하도급 금액 불일치로 이어진다. 특히 시공 이후에 승인을 받으면 금액 조정을 인정받지 못할 수 있으므로 사전 승인 절차가 중요하다.

4. 구성요소·원리·절차

설계변경은 공사 중 설계서와 현장 실제가 다를 때 설계서를 고치고, 그 결과로 공사량이 늘거나 줄면 계약금액을 다시 정하는 절차다. 구성요소는 변경 사유, 변경 설계, 증감 공사량, 변경 단가, 계약금액 조정으로 나뉜다. 핵심은 사유가 계약 조건에 해당하는지 먼저 확인하고, 그 다음에 금액을 정하는 순서다.