건설사업관리

왜 배우는가: 건설사업관리는 발주자의 기술 공백을 메우고 공기·공사비·품질을 통합 관리하는 핵심 제도다. 「건설기술 진흥법」에 적용대상과 업무범위가 법령으로 정해져 있어 기술사 시험에서 1·2·3·4교시에 걸쳐 반복 출제된다.

출제 이력: 제138회 3교시 5번, 제135회 1교시 13번, 제133회 4교시 5번, 제127회 2교시 1번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

건설사업관리는 발주자를 대신해 건설공사의 계획·설계·구매·시공·시공 후 단계에서 공기, 공사비, 품질, 안전을 통합 관리하는 전문 용역이다.

• 건설사업관리(Construction Management, CM)
• 발주청(발주자)과 건설엔지니어링사업자
• 감독 권한대행
• 단계별 업무범위(설계 전 단계부터 시공 후 단계까지 6단계)
• 품질·안전·환경 관리
• 책임건설사업관리기술인
• 건설기술 진흥법 제39조

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 발주자가 직접 공사를 챙길 여력이 없을 때, 그 일을 전문가 조직이 대신 맡아 관리하는 제도다. 발주자의 대리인이자 조정자 역할을 한다. 공사는 시공자가, 설계는 설계자가 맡고, 건설사업관리자는 이들이 계약과 기준대로 움직이는지 확인하고 조정한다.

정식 정의는 「건설기술 진흥법」 제2조제4호에 따라 「건설산업기본법」 제2조제8호의 건설사업관리를 뜻한다. 같은 법 제2조제5호는 감리를 건설사업관리 업무의 한 형태로 정의한다. 즉 감리는 건설사업관리 안에 포함되는 업무다. 법은 건설공사가 관계 법령, 기준, 설계도서에 따라 적정하게 시행되도록 관리하는 것을 핵심으로 본다.

건설엔지니어링은 다른 사람의 위탁을 받아 건설기술에 관한 업무를 수행하는 것을 말한다. 단, 시공과 시설물 보수·철거는 제외된다. 건설사업관리는 이 건설엔지니어링의 한 분야로 수행된다.

감독 권한대행은 발주청의 감독 권한 중 일부를 건설사업관리자가 대신 행사하는 것이다. 법 제39조제2항은 품질·안전 관리, 설계변경 확인, 준공검사 같은 시공단계 업무를 포함해 법인인 건설엔지니어링사업자가 맡도록 규정한다.

단계별 업무는 시행령 제59조제1항에 따라 설계 전, 기본설계, 실시설계, 구매조달, 시공, 시공 후의 6단계로 나뉜다. 이 단계마다 계획·계약·사업비·공정·품질·안전·환경·사업정보·위험요소 관리를 수행한다.

3. 등장 배경과 필요성

건설공사는 규모가 커지고 공종이 복잡해졌다. 발주자 조직에 기술인력이 부족하면 공정 지연, 설계변경 분쟁, 품질 불량이 생기기 쉽다. 건설사업관리는 이런 문제를 발주 초기부터 전문 인력으로 관리하려는 제도다.

국제적으로는 1960년대 미국에서 CM 개념이 도입되어 발전했다. 발주자가 용역 대가를 지불하고 전문가 집단에게 관리를 맡기는 방식이다. 우리나라는 이를 건설사업관리로 제도화했다. 「건설기술 진흥법」 제39조제1항은 설계·시공 관리 난이도가 높은 공사, 발주청의 기술인력이 부족한 공사 등에 건설사업관리를 시행할 수 있도록 정한다.

필요성은 세 가지로 정리된다. 첫째, 발주청의 기술 공백을 메운다. 둘째, 설계와 시공을 분리된 주체가 상호 견제하게 해 품질을 높인다. 셋째, 공기·공사비 변동을 사전에 관리해 분쟁을 줄인다. 법 제39조제2항은 품질 확보와 향상을 위해 법인 건설엔지니어링사업자가 건설사업관리를 하도록 의무화한 공사를 정한다.

제39조제2항 의무 대상은 대통령령으로 정하는 공사다. 적용 대상은 4절에서 자세히 다룬다.