건설사업관리·공사감리

왜 배우는가: 건설사업관리(CM)와 공사감리는 건축·설비 공사의 품질·안전·공정을 발주자 대신 관리하는 핵심 제도다. 건설기술 진흥법과 건축법이 역할과 대상을 나눠 정하고 있어 법령 체계를 함께 알아야 한다. 1교시 용어 문제와 2~4교시 논술 문제에서 반복해 출제되므로 정의와 구분을 정확히 익혀야 한다.

출제 이력: 제135회 1교시 8번, 제132회 2교시 2번, 제123회 3교시 3번, 제116회 2교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄 정의: 건설사업관리는 건설공사의 기획·설계·조달·시공·사후관리 전 단계에서 사업비·공정·품질·안전·환경을 관리하여 발주자의 목적을 달성하도록 돕는 업무이며, 시공 단계에서는 감리 업무를 포함하여 수행하는 건설엔지니어링이다. 건설사업관리는 발주자를 대신해 공사의 사업비·공정·품질·안전을 통합 관리하는 건설엔지니어링 업무다.

핵심 키워드: 건설사업관리, 감리, 건설엔지니어링사업자, 감독 권한대행, 공사감리자, 상주감리, 책임상주감리, 품질관리계획

2. 개념 풀이

쉽게 말하면 건설사업관리는 발주자가 직접 관리하기 어려운 공사를 전문 용역사가 대신 맡아 관리하는 제도다. 공사 규모가 크거나 기술이 복잡할수록, 발주청의 기술인력이 부족할수록 필요성이 커진다.

정식 정의는 「건설기술 진흥법」 제2조에 따른다. 건설사업관리는 「건설산업기본법」상의 건설사업관리를 뜻하고, 건설엔지니어링은 다른 사람의 위탁을 받아 건설기술에 관한 업무를 수행하는 것이다. 다만 건설공사의 시공 및 시설물의 보수·철거 업무는 건설엔지니어링에서 제외된다. 감리는 건설공사가 관계 법령·기준·설계도서 등에 따라 적정하게 시행되도록 관리하거나 시공관리·품질관리·안전관리 등에 대한 기술지도를 하는 건설사업관리 업무를 말한다.

건설엔지니어링사업자는 건설엔지니어링을 영업 수단으로 하려는 자로서 등록한 자다. 감독 권한대행은 발주청의 감독 권한을 용역사가 대신 행사하는 것을 뜻한다. 법 제39조제2항은 법인인 건설엔지니어링사업자가 시공단계 건설사업관리로 품질·안전 실태 확인, 설계변경 확인, 준공검사 등 발주청의 감독 권한대행 업무를 수행하도록 정한다.

건축법상 공사감리자는 자기 책임 아래 건축물·건축설비·공작물이 설계도서대로 시공되는지 확인하고, 품질관리·공사관리·안전관리 등에 대해 지도·감독하는 자다. 건축공사 감리세부기준은 감리를 비상주감리, 상주감리, 책임상주감리로 나눈다. 비상주감리는 수시 또는 필요할 때 현장을 방문해 확인하는 방식이다. 상주감리는 건축사보 한 명 이상을 전체 공사기간 동안 배치하여 품질관리·공사관리·안전관리 등에 대한 기술지도를 하는 방식이다. 책임상주감리는 다중이용 건축물에 대해 건설기술용역업자(공사시공자 본인 또는 계열회사 제외)나 건설사업관리기술인을 전체 공사기간 동안 배치해 기술지도와 건축주 권한 대행 감독을 하는 방식이다.

3. 등장 배경과 필요성

대형 공사는 설계·시공 관리의 난이도가 높고 여러 공종과 주체가 얽혀 있다. 발주청 내부 인력만으로는 공정·품질·안전을 상시 점검하기 어렵다. 이 때문에 전문 용역사가 발주자를 대신해 관리하는 제도가 도입됐다.

건설기술 진흥법은 발주청이 건설공사를 효율적으로 수행하기 위해 필요하면 건설엔지니어링사업자에게 건설사업관리를 하게 할 수 있도록 정한다. 설계·시공 관리의 난이도가 높은 공사, 발주청의 기술인력이 부족한 공사, 그 밖에 발주청이 필요하다고 인정한 공사가 대상이다. 또 공사의 품질 확보를 위해 발주청은 대통령령이 정하는 건설공사에 대하여 법인인 건설엔지니어링사업자로 하여금 시공단계에서 건설사업관리를 하게 하여야 한다.

설계 단계에서도 건설사업관리가 필요하다. 설계 결과가 시공성·경제성·공사기간에 맞는지를 미리 검토하면 설계변경과 공사비 증가를 줄일 수 있기 때문이다. 이에 따라 법 제39조제3항은 대통령령이 정하는 설계용역에 대해서도 건설엔지니어링사업자가 건설사업관리를 하도록 정한다.