건설사업관리

왜 배우는가: 건설사업관리(CM)는 설계·발주·시공·준공·유지관리 전 단계를 발주자 입장에서 통합 관리하는 제도로, 건설공사의 공기·품질·원가 문제를 줄이는 수단으로 쓰인다. 건축기계설비 분야에서도 설비 공사의 인터페이스와 시공 품질을 관리하는 역할이 필요해 실무에서 중요하다. 기술사 시험에서는 정의, 유형, 필요성, 활성화 방안을 묻는 문항이 반복적으로 출제된다.

출제 이력: 제136회 4교시 5번, 제130회 3교시 6번, 제126회 3교시 4번, 제122회 1교시 3번, 제121회 4교시 3번, 제96회 1교시 10번, 제95회 4교시 4번

1. 한 줄 정의와 핵심 키워드

답안 첫 줄에 쓸 정의 문장은 다음과 같다.

건설사업관리(CM)는 발주자를 대리하여 건설사업의 기획·설계·구매조달·시공·준공·유지관리 단계에서 공사비, 공기, 품질, 안전을 통합적으로 관리하는 업무이다.

핵심 키워드

• 건설사업관리(CM): 발주자 대리 관리 업무 전체
• 발주자 대리인: 발주자의 이익을 위해 행동하는 관리 주체
• 공기·원가·품질 관리: 사업관리의 3대 관리 대상
• 구매조달: 설계 이후 자재·장비·용역을 확보하는 단계
• 시공 단계 감독: 설계도서대로 시공되는지 확인하고 지도하는 업무
• 책임건설사업관리기술인: 현장에 상주하며 업무를 총괄하는 자
• 설계 단계 VE·LCC 검토: 설계 초기부터 비용과 성능을 검토하는 업무

2. 개념 풀이

쉬운 말로 풀면, 건설사업관리는 발주자 곁에서 공사를 대신 살펴보는 전문가 제도이다. 공사가 설계도서와 계약 조건대로 진행되도록 일정, 비용, 품질, 안전을 한꺼번에 관리한다.

정식 정의는 「건설기술 진흥법」 제2조제4호가 「건설산업기본법」 제2조제8호를 따르는 것으로 정한다. 「건설기술 진흥법」은 건설사업관리를 건설기술의 한 분야로 두고, 감리를 건설사업관리 업무의 한 형태로 규정한다. 즉 감리는 건설사업관리 안에 포함되는 개념이다.

건설사업관리는 발주자와 시공자 사이에서 계약 이행 여부를 확인하는 제3자적 관리 활동이다. 이 점에서 시공자 자신의 공정관리와 구별된다.

발주자 대리인이라는 말은 건설사업관리 기술인이 발주자의 권한을 대행해 시공자에게 지시하고 보고를 받는다는 뜻이다. 공사감독 권한을 대행하는 범위는 발주기관의 업무지침에 따른다.

책임건설사업관리기술인은 용역회사를 대표해 현장에 상주하며 건설사업관리 업무 전체를 책임지는 자이다. 분야별 건설사업관리기술인은 소관 분야를 맡아 책임건설사업관리기술인과 연대하여 책임진다.

구매조달은 설계가 끝난 뒤 공사에 필요한 자재, 장비, 용역을 확보하는 절차이다. 건설사업관리에서는 구매 방식과 계약 체계를 함께 검토한다.

3. 등장 배경과 필요성

건설공사는 발주, 설계, 시공이 여러 주체로 나뉘어 진행된다. 주체마다 목표가 달라 공기 지연, 설계 변경, 품질 하자가 반복되었다. 이를 해결하려면 발주자 편에서 전체 공정을 조율하는 관리 주체가 필요하다.

국내에서는 1990년대 초 감리제도가 시공 단계의 품질 점검 위주로 운영되면서 한계가 드러났다. 감리자에게 공사중지 명령 같은 실질적 권한이 부족했고, 발주자의 감독권 일부가 감리에 넘어가며 책임 회피 문제가 생겼다. 이후 책임감리제도가 도입되었으나 시공 단계 업무에 머물러 기획·설계·계약·유지관리 단계의 총괄 관리가 부족하다는 지적이 있었다.