주택임대차보호법·상가건물임대차보호법

핵심 정리

「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」은 주거용 건물이나 사업자등록 대상이 되는 영업용 상가건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 둔 특별법이다. 임차인은 법이 정한 대항요건을 갖추면 임대차를 제3자에게 주장할 수 있고, 보증금을 돌려받을 때까지 목적물을 비워 주지 않아도 된다. 상가건물이 적용 대상인지는 공부상 표시가 아니라 건물의 현황과 용도를 보고 영업용으로 쓰이는지에 따라 실질적으로 판단한다.

보호의 핵심은 대항력과 우선변제권이다. 대항력은 임차인이 목적물을 인도받고 주민등록이나 사업자등록을 마치는 등 요건을 갖출 때 생기며, 임대인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차를 주장하게 해 준다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리다. 주택의 경우 건물에 소유권보존등기가 없더라도 특별한 사정이 없는 한 법이 적용된다.

대항요건을 갖춘 임대차의 목적 주택이 양도되면 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 벗어난다. 임차인 입장에서는 목적물의 소유자가 바뀌어도 보증금 회수 경로가 달라지지 않도록 법이 설계되어 있다는 점을 이해해야 한다.

임차권등기명령에 따라 임차권을 등기하더라도 그 등기는 압류·가압류·가처분에 준하는 소멸시효 중단 효력을 갖지 않는다. 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기말소의무는 동시이행관계에 있지 않다. 두 의무의 순서는 임대인의 반환의무가 먼저 이행되어야 할 의무라는 쪽으로 정리된다.

자세히

대항력 있는 임대차의 양도와 승계

임차인이 가진 보증금반환채권이 가압류된 뒤 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도되면, 양수인만 임대인 지위를 승계하고 가압류의 제3채무자 지위도 함께 승계한다. 양도인에게는 가압류의 효력을 주장할 수 없다. 가압류 채권자 입장에서는 채무자가 임대인 지위에서 벗어나 있어도 법률관계의 상대방은 양수인으로 옮겨 간다는 점을 기억해야 한다. 이 쟁점은 같은 사실을 묻는 문항이 여럿이라 선택형에서 가장 자주 확인되는 내용이다.

양수인이 임대인 지위를 승계한 뒤 임대차가 끝나 보증금을 반환할 때, 승계 전에 생긴 연체차임은 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않아도 보증금에서 공제된다. 즉 연체차임을 공제하기 위해 임대인으로부터 차임채권을 따로 넘겨받을 필요는 없다. 반면 임대차보증금이 수수된 임대차에서 차임채권에 압류 및 추심명령이 있더라도, 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때까지 추심되지 않은 차임은 보증금에서 당연히 공제된다. 두 공제 논리를 섞지 않도록 주의해야 한다. 승계 전 연체분은 승계 후 정산 문제이고, 압류·추심 문제는 차임채권의 집행 상태와 관련된다.

대항력 있는 임대차의 목적 주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계하여 보증금반환채무를 부담하고, 종전 임대인의 지위와 보증금반환채무는 소멸한다. 이 구조는 양도인과 양수인이 같은 채무를 나누어 지는 구조가 아니라, 채무가 양수인에게 옮겨 가는 구조라는 점에서 의미가 있다.

대항력의 발생과 전대·매매해제·적용대상

임대인의 동의를 얻어 주택이 전대되고, 전차인이 전대차계약 당일 주택을 인도받아 즉시 전입신고를 한 경우 원임차인의 임차권의 대항력은 유지된다. 대항력은 임차인 본인의 점유와 주민등록이 있어야만 인정되는 것이 아니라, 승낙을 받아 적법하게 전대된 경우에는 전차인의 인도와 주민등록을 바탕으로 임차인도 대항요건을 갖추었다고 주장할 수 있다. 사례형에서는 전차인의 전입 시점과 전대의 적법성을 함께 확인해야 한다.

임대인이 주택의 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한을 가지고 있다면, 임차인은 대항력을 취득한다. 주택임대차보호법은 임대인이 소유자가 아니더라도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 권한이 있는 자와 맺은 임대차에 적용된다. 소유자가 아닌 자가 임대한 경우 법 적용은 임대권한의 적법성이 핵심이고, 소유자 여부만으로 판단하지 않는다.

주택을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 임대한 자가 매매대금 지급을 지체하여 매도인이 매매계약을 해제하더라도, 임차인은 그 매도인에게 임차권을 주장할 수 있다. 반대로 매매계약이 해제되어 소유권이전등기가 말소되더라도, 해제 전에 매수인으로부터 주택을 임차하여 인도와 주민등록을 마친 임차인의 권리는 해하지 못한다. 두 사례는 임차인이 임대인 지위의 근거인 소유권 변동과 독립되어 보호받는지를 가르는 문제다.

임차권등기의 효력과 보증금반환

임차권등기명령에 따라 임차권이 등기된 경우, 그 등기가 첫 경매개시결정등기 전에 마쳐졌다면 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 속한다. 임차권등기는 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 하면서도 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 하는 수단이므로, 배당 단계에서 등기의 시점이 중요해진다. 가압류 절차 규정이 일부 준용되더라도 이것이 곧 시효중단으로 이어지지 않는다는 점은 앞의 핵심 정리와 함께 기억해야 한다.