임대차: 보증금 공제와 지상물매수청구권

핵심 정리

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약이다. 이는 「민법」 제618조가 정하는 임대차다. 임대인이 목적물에 대한 소유권이나 임대할 권한이 없더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다. 여관에 투숙하는 계약도 객실을 일시 사용하게 하는 일종의 임대차계약에 해당한다.

임대인은 임차인이 목적물을 완전하게 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 진다. 임대인이 목적물의 소유권을 잃었다는 이유만으로 이 의무가 이행불능이 되었다고 단정할 수는 없다. 임대인이 수선의무를 이행하는 과정에서 목적물의 사용·수익에 지장이 생기면, 임차인은 그 지장의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다.

임대차가 종료되면 목적물이 임대인 소유가 아니더라도 특별한 사정이 없는 한 임차인은 목적물을 인도하고 연체차임을 지급할 의무가 있으며, 인도가 완료될 때까지 차임 상당 부당이득도 반환해야 한다. 목적물을 반환하지 않은 임차인은 특별한 사정이 없는 한 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.

지상물매수청구권은 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차가 종료된 경우, 임차인이 지상 건물을 임대인에게 매수하도록 청구하는 권리다. 건물매수청구권은 형성권이므로 제척기간의 적용을 받는다. 임차인이 이를 행사하면 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하며, 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다.

자세히

지상물매수청구권의 행사 요건

지상물매수청구권은 상대방의 동의를 얻어 제1심에서 철회한 뒤 항소심에서 다시 행사하는 것도 허용된다. 토지 임차권이 임대인의 해지통고로 소멸한 경우에도 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

토지임차인이 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있으면, 특별한 사정이 없는 한 소유자 등기가 없어도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다. 임차인이 임차 기간 중 지상건물을 제3자에게 양도하여 소유권이전등기를 마쳐준 뒤 임대차가 만료되었다면, 임차인은 토지소유자에게 지상물매수청구를 할 수 없다.

토지 소유자가 아닌 제3자가 임대인으로서 토지를 임대한 경우, 특별한 사정이 없으면 소유자는 지상물매수청구의 상대방이 되지 않는다. 지상물매수청구는 임대차계약의 당사자인 임대인을 상대로 한다. 토지 소유자라는 이유만으로 청구의 상대방이 되는 것은 아니다.

보증금에서 차임을 공제하는 범위

임대차보증금이 수수된 임대차에서 임대인의 차임채권에 대한 압류·추심명령이 있더라도, 임대차 종료 후 반환 시 추심되지 않고 잔존하는 차임 상당액은 보증금에서 공제된다.

임대인은 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성되었더라도 이를 자동채권으로 임대차보증금 반환채무와 상계할 수는 없으나, 연체차임은 보증금에서 공제할 수 있다. 이 경우에는 상계와 보증금 공제를 구분해야 한다. 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있다는 결론과 상계 가능 여부를 함께 확인해야 한다.

부동산 임대차보증금반환채권의 양도에 대하여 임대인이 이의를 보류하지 않고 승낙하였더라도, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 양수인에게 반환할 보증금에서 원상복구비용 상당의 손해배상액을 공제할 수 있다. 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 추심명령이 있더라도, 임대인은 임차인에 대하여 가지는 동시이행 항변권을 상실하지 않는다.

보증금반환채권이 전부된 뒤 임대차가 해지된 경우, 임대인이 잔존 보증금반환채무를 이행하거나 이행을 제공하였음을 주장·증명하지 않으면 임차인의 목적물 점유는 불법점유라고 볼 수 없다. 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있는 경우, 임대인이 보증금을 반환하거나 이행제공한 사실이 없다면 임차인은 인도 지연에 따른 약정지연손해금을 지급할 의무가 없다.

대상 건물과 매수대금

지상물 매수가격에 관한 합의가 없으면 법원은 매수청구권 행사 당시의 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였다고 인정할 수 있을 뿐이다. 법원이 인정된 시가를 임의로 늘리거나 줄여 매매대금을 정할 수는 없다. 임차인이 지상물매수청구를 하는 경우, 지상건물에 마쳐진 저당권등기가 말소되지 않았다면 토지소유자는 그 등기가 말소될 때까지 피담보채무액 상당의 대금 지급을 거절할 수 있다.

건물이 임차지 밖의 토지에 걸쳐 있으면 임차지 위의 건물 중 구분소유 객체가 될 수 있는 부분에 한해 지상물매수청구를 할 수 있다. 토지 임대차 종료 시 지상물매수청구권을 행사하는 건물은 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이어야 하는 것은 아니다.

매수청구권 행사 후의 소송 청구

건물매수청구권이 행사된 경우 피고가 동시이행항변을 하지 않는 한, 법원은 건물 매매대금 지급과 상환으로 건물 소유권이전등기 및 인도를 명하는 판결을 할 수 없다. 건물매수청구권이 적법하게 행사된 경우 법원은 원고에게 종전 청구를 유지할 것인지 아니면 대금 지급과 상환으로 건물인도를 구할 의사인지 석명하여야 한다.