매매의 계약금과 해약금 해제

핵심 정리

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전하기로 약속하고 상대방이 그 대금을 지급하기로 약속함으로써 성립하는 계약이다(「민법」 제563조). 매매계약을 체결할 때 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 계약금이라 하고, 계약금을 교부하기로 하는 합의를 계약금계약이라 한다. 계약금계약은 금전 등의 교부를 요건으로 하는 요물계약이며, 주된 계약에 부수하는 종된 계약이어서 주된 계약이 무효나 취소로 소멸하면 함께 소멸한다.

「민법」 제565조 제1항은 계약금을 교부한 경우 당사자 간에 다른 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정한다. 이때의 계약금을 해약금이라 부른다. 해약금 해제는 채무불이행이 없어도 계약금의 포기나 배액 상환을 통해 행사할 수 있다는 점이 특징이다.

계약금을 받은 매도인은 상대방이 이행에 착수하기 전이면 받은 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다. 해제권의 행사 시점은 이행 착수 전이라는 점이 핵심이다.

핵심은 세 가지다. 첫째 계약금은 해제권의 대가이고, 둘째 해제는 이행 착수 전까지만 가능하며, 셋째 당사자가 추가로 특별한 약정을 두면 그 약정이 우선한다. 계약금약정이 바로 그런 추가 약정이다. 토지거래허가구역 안의 매매나 대금 지급 시점이 함께 문제되면 이 원칙을 어떻게 적용할지 살펴보아야 한다. 사례형에서는 계약금 교부 사실, 이행 착수 여부, 해제권 행사 시점을 차례로 확인하는 것이 출발점이다.

자세히

계약금 해약금 해제의 범위

계약금이 일부만 교부된 사안이 가장 자주 문제 된다. 매수인이 계약금 일부만 교부한 상태에서는 나머지 계약금이 실제로 지급되기 전에 해약금 해제를 할 수 없다. 반대로 매도인이 계약금 일부만 받은 상태에서 해제하려면 실제 수령액의 배액이 아니라 약정 계약금 전액의 배액을 상환해야 한다. 해제하는 쪽이 매수인인지 매도인인지, 계약금을 얼마로 약정했는지 구분하여 두 판단을 이해해야 한다.

계약금을 받은 매도인은 상대방의 이행 착수 전이면 해제할 수 있다. 이 표의 두 행을 나란히 두고 시점과 상환 금액을 함께 외우면 선택지를 가르는 데 도움이 된다.

대금 완납과 과실·지연손해금

매수인이 대금을 완납하면 목적물을 인도받지 못하였더라도 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다. 매수인이 인도받은 목적물을 점유하고 사용할 권리는 소유권이전등기를 받지 않았더라도 인정된다. 과실수취와 점유사용은 서로 다른 문제이므로, 과실 귀속과 인도 여부를 따로 확인해야 한다.

매도인이 목적물을 인도하지 않은 채 매수인의 대금 지급 이행기가 지난 경우, 매도인은 대금에 대한 지연손해금을 청구할 수 없다. 매수인이 대금을 먼저 지급하였더라도 매도인이 목적물을 인도하기 전에는 대금에 대한 이자 지급의무가 당연히 발생하지 않는다. 대금의 이자와 지연손해금을 판단할 때에는 매도인이 목적물을 인도했는지도 확인해야 한다.

토지거래허가구역 내 매매

토지거래허가구역 안의 매매계약은 허가를 받기 전에는 유동적 무효 상태에 있다. 이 때문에 허가 전에는 매수인이 대금지급의무를 부담하지 않아 이행지체에 빠지지 않으며, 허가 이후에 이행을 제공하고 대금지급을 최고한 뒤에야 매도인이 해제할 수 있다. 허가 전 이행지체를 이유로 한 해제는 허용되지 않는다.

허가를 받지 못하였다는 사정만으로 계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니다. 확정적 무효가 되려면 자동무효 약정 등 특별한 사정이 있어야 한다. 한편 허가 신청에 협력할 의무를 위반한 당사자에 대하여 상대방은 그 협력의무의 이행을 소송으로 구할 수 있다. 협력의무는 허가 자체와 별개로 인정되는 독립된 쟁점이다.

분양 상가의 업종 지정과 경업금지

업종을 지정하여 상가를 분양한 분양자는 수분양자가 경업금지 약정을 위배하면 해제 등의 조치로 기존 점포 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 노력할 의무가 있다. 이 의무는 수분양자의 영업권 보호를 위한 것이므로, 업종 변경으로 영업상 이익을 침해받을 우려가 없는 수분양자에게는 위반이 되지 않는다. 지정업종에 관한 경업금지 의무는 수분양자뿐 아니라 상가의 구성과 업종을 정하는 분양자에게도 적용된다.