명의신탁과 부동산실명법

핵심 정리

명의신탁은 실질적 권리자인 신탁자가 자기 이름이 아니라 타인인 수탁자의 명의로 권리를 등기하는 것을 말한다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 부동산실명법)은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 하여 실명등기 원칙을 세웠다. 명의신탁이 무효이면 신탁자는 소유권을 취득하지 못하고 수탁자에게 제공한 매수자금의 부당이득반환을 청구할 수 있다. 신탁자가 가지는 권리는 소유권이 아니라 부당이득반환청구권이라는 점을 먼저 잡아야 한다.

명의신탁은 등기가 이루어지는 방식에 따라 둘로 나뉜다. 신탁자가 수탁자 앞으로 직접 등기를 넘기는 등기명의신탁과, 수탁자가 매도인과 매매계약을 맺고 매도인이 수탁자 앞으로 등기를 하는 계약명의신탁이 있다. 신탁자, 수탁자, 매도인이 모두 관여하는 3자간 등기명의신탁은 법률관계가 특히 복잡하다. 부동산실명법은 법 시행 전에 맺어진 명의신탁에 유예기간을 두었고, 그 기간 안에 실명등기나 매각처분 등을 하지 않으면 그 기간이 지난 날 이후의 명의신탁약정에 제4조가 적용된다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제11조, 제12조 제1항).

명의신탁이 무효라고 하여 모든 법률관계가 원상으로 돌아가는 것은 아니다. 가장 중요한 쟁점은 수탁자가 부동산을 제3자에게 처분한 경우다. 무효인 명의신탁에서 수탁자로부터 처분받은 제3자는 소유권을 취득할 수 있다. 실명법 시행 후 이루어진 명의신탁이라면 수탁자로부터 부동산을 취득한 제3자는 명의신탁 사실에 대한 선의·악의와 무관하게 소유권을 취득한다.

계약명의신탁에서는 매도인의 주관이 결정적이다. 매도인이 명의신탁약정을 알지 못하면 수탁자 명의 등기는 유효하고 수탁자가 소유권을 취득한다. 이때 신탁자가 돌려받는 것은 부동산 자체가 아니라 수탁자에게 준 매수자금 상당액이다. 수탁자는 매수자금 상당액과 등기 취득비용 상당액을 반환하여야 한다.

그러므로 명의신탁 무효의 효과는 두 가지를 나누어 보아야 한다. 하나는 누가 소유자인가이고, 다른 하나는 누구를 상대로 무엇을 청구할 수 있는가이다. 3자간 구조에서는 소유권이 매도인에게 남는지와 신탁자가 청구할 수 있는 상대방이 달라지므로 이 둘을 섞으면 답을 틀리기 쉽다.

자세히

무효 명의신탁의 효과와 부당이득

신탁자는 명의신탁이 무효라는 이유로 수탁자에게 소유권을 주장할 수 없다. 그 대신 수탁자에게 제공한 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구하는 것이 원칙이다. 그 범위에는 특별한 사정이 없는 한 취득세 등 취득비용도 포함된다.

수탁자가 명의신탁 부동산으로 얻은 이익도 신탁자에게 귀속된다. 수탁자가 신탁 부동산에 자신의 채권자를 위하여 근저당권을 설정하여 얻은 이익의 부당이득반환청구권은 명의신탁자에게 귀속된다. 이 청구권을 명의신탁자 아닌 명의인에게 반환할 의무는 없다. 명의신탁된 부동산이 공공용지로 협의취득되어 수탁자가 보상금을 받은 경우에도 수탁자는 그 보상금을 신탁자에게 부당이득으로 반환하여야 한다. 경매로 제3자 명의의 이전등기가 마쳐져 수탁자가 매각대금 상당의 이익을 얻은 경우, 그 이익은 신탁자가 입은 손해의 범위 내에서 부당이득으로 반환되어야 한다.

3자간 등기명의신탁의 청구 관계

3자간 등기명의신탁에서 명의신탁이 무효이면 소유권은 여전히 매도인에게 남는다. 그러므로 매도인은 소유권에 기한 방해배제청구로 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있다. 반면 신탁자는 매도인을 대위하지 않고 수탁자를 상대로 부당이득반환을 원인으로 한 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 명의신탁 사실을 매도인이 알았더라도 신탁자가 매도인에게 직접 이전등기를 청구할 수는 없다. 이때 매수인의 권리 실현 수단은 매도인에 대한 이전등기청구권이다.

수탁자의 처분으로 매도인의 소유권이전의무가 이행불능이 되면, 신탁자와 매도인 사이, 수탁자와 매도인 사이의 법률관계를 개별적으로 조정하는 것은 부당이득반환 제도의 취지에 어긋날 수 있다. 신탁자가 제3자와 처분 약정을 맺고 그 약정에 따라 수탁자로부터 제3자 앞으로 마쳐진 등기는 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하는 유효한 등기이다.

명의수탁자의 처분과 제3자 보호

매도인이 선의인 계약명의신탁에서 수탁자가 제3자에게 소유권을 이전하면, 매도인은 그 제3자를 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 없다. 명의신탁의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 제3자가 명의신탁 사정을 알았더라도 그 사정만으로 수탁자가 설정한 저당권설정등기가 무효가 되지는 않는다.

수탁자 명의 부동산에 수탁자에 대한 일반 금전채권자가 가압류를 신청하여 등기가 마쳐진 경우, 그 가압류는 유효하다. 수탁자가 명의신탁 사실을 아는 제3자에게 부동산을 처분하고 그 등기를 이전해 준 경우 수탁자는 신탁자에게 불법행위로 인한 손해배상책임을 질 수 있다. 매도인이 명의신탁 사실을 알고 수탁자에게 매도하여 대금을 받은 경우, 수탁자의 제3자 처분으로 매도인이 처분 당시 시가 상당의 손해를 입었다고 볼 수 없어 시가 상당의 손해배상을 구할 수 없다.