양도담보·가등기담보

핵심 정리

양도담보는 채권을 담보하기 위하여 목적물의 소유권을 채권자에게 넘겨 두고, 채무가 변제되면 소유권을 설정자에게 되돌려 주는 담보다. 민법은 이를 따로 규정하지 않고 거래관행과 판례가 발전시킨 변칙담보로 다룬다. 가등기담보는 채무를 이행하지 않으면 부동산 소유권을 채권자에게 넘기기로 하는 대물변제의 예약이나 매매의 예약을 하고, 소유권이전청구권을 보전하는 가등기를 해 두는 담보다. 양도담보는 권리를 일단 이전하는 반면, 가등기담보는 권리를 당장 이전하지 않는다는 점에서 다르다. 가등기담보에는 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되며, 같은 법 제2조는 담보가등기를 채권담보의 목적으로 마친 가등기라고 정의한다. 채권자가 가등기를 한 뒤 변제기까지 변제를 받지 못하여 본등기를 마쳤다면, 특별한 약정이 없는 한 그 본등기는 정산절차를 예정한 이른바 약한 의미의 양도담보가 된다. 변제기가 지나더라도 채권자가 담보권을 실행하여 정산을 마치기 전이라면 채무자는 언제든지 채무를 변제하고 말소를 청구할 수 있다. 청산절차를 배제하고 본등기하기로 한 특약은 채무자에게 불리하여 효력이 없으며, 그 특약에 따라 마쳐진 본등기는 약한 의미의 양도담보로도 유효하지 않다. 담보권을 실행하려는 채권자는 목적물을 적정한 가격으로 평가해야 한다. 그 평가액을 피담보채권의 원리금에 충당하고 나머지를 반환하는 정산 절차도 거쳐야 한다. 평가액이 피담보채권액에 미달하는 경우에도 그 내용을 채무자에게 통지하여야 한다. 목적물 평가액이 피담보채권액에 미치지 못하면 지급할 청산금이 없으므로 청산금 지급 절차는 요구되지 않는다. 이 점에서 청산금 없으면 지급절차 없음이 원칙이다. 청산절차를 거치지 않은 담보가등기에 기한 본등기는 무효이며, 채무자에게 불리한 특약으로 청산절차를 배제할 수 없다. 담보가등기를 마친 부동산에 청산금 지급 전 강제경매개시결정이 있었다면, 청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전이라도 담보가등기권리자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다. 다만 청산절차 없이 마쳐진 본등기가 무효라도, 경매 매수인이 그 무효를 알지 못하고 부동산을 취득하였다면 채무자는 피담보채무 전부를 변제하여도 본등기 말소를 청구할 수 없다. 요컨대 청산 전 본등기는 무효이다. 가등기담보권의 사적 실행에서 채권자가 청산금 지급 전에 본등기와 담보목적물의 인도를 받거나, 청산기간이나 동시이행관계를 인정하지 않는 방식으로 실행하는 것은 허용되지 않는다. 담보가등기권자는 청산절차를 거쳐 소유권을 취득하는 귀속청산 방식으로 사적 실행을 하며, 제3자에게 처분하여 정산하는 방식은 허용되지 않는다.

자세히

말소청구와 시효

담보가등기의 말소의무는 피담보채무의 변제의무와 당연히 동시이행관계에 있지 않으며, 피담보채무가 변제되어야 말소를 청구할 수 있다. 양도담보설정자는 담보관계를 용인하고 점유해 온 것이므로 점유취득시효를 원인으로 담보목적 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다. 설정자가 담보 부동산을 소유의 의사로 점유하였더라도 양도담보권자에게 취득시효 완성을 이유로 담보 목적 등기의 말소를 구할 수 없다. 무효 본등기 뒤 설정자가 채권자와 임대차계약을 맺고 차임을 지급하였다면, 특별한 사정이 없는 한 그 차임은 피담보채무의 변제에 충당된 것으로 본다. 채무가 변제된 뒤 설정자가 행사하는 등기청구권은 실질적 소유권에 기한 물권적 청구권이므로 소멸시효의 대상이 되지 않는다. 제3자가 관여하는 경우에는 시효와 관련하여 다른 쟁점이 생긴다. 담보가등기가 설정된 부동산의 소유권을 취득한 제3자는 피담보채권의 소멸시효 완성을 원용하여 담보책임을 면할 수 있다. 담보가등기 부동산을 양수하여 양수인 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 양수인은 채무자를 대위하지 않고도 피담보채권이 시효로 소멸했다고 주장할 수 있다.

동산 양도담보의 실행과 처분

동산을 채권담보 목적으로 양도한 뒤 설정자가 점유를 계속하는 경우, 양도담보권자는 목적물을 무단 점유하는 제3자에게 그 인도를 청구할 수 있다. 점유를 잃었다고 하여 양도담보권이 당연히 소멸하지는 않는다. 채무자의 채권자가 목적물을 압류한 경우 양도담보권자는 제3자이의의 소를 제기할 수 있다. 점유개정의 방법으로 이중 양도담보가 설정된 경우 후순위 양도담보권자가 목적물을 처분하여 선순위 양도담보권 실행을 못하게 하면 선순위 양도담보권 침해의 위법행위가 될 수 있다. 양도담보권 실행을 위한 환가절차에서 설정자의 다른 채권자는 양도담보권자에 대하여 안분배당을 요구할 수 없다.

청산금 평가와 통지

채권자가 주관적으로 평가한 청산금액이 정당한 평가액에 미치지 못하더라도 담보권 실행 통지의 효력과 청산기간 진행에는 영향이 없다. 채권자가 실행 통지에서 제시한 청산금액은 나중에 임의로 번복하여 다툴 수 없다. 이 구속력의 근거는 「가등기담보 등에 관한 법률」 제9조다. 가등기담보권 실행 통지의 상대방이 여럿인데 일부에 대한 통지가 누락되면 청산기간은 진행되지 않는다.

경매와 처분된 목적물

가등기담보권자는 채무자가 채무 원리금의 지급을 지체하면 담보권 실행을 위한 경매를 신청할 수 있다. 청산금을 지급하기 전에 담보권 실행을 위한 경매가 신청된 경우 담보가등기권자는 본등기를 청구할 수 없다. 청산절차 없이 담보목적물을 제3자에게 처분하여 그 제3자가 선의로 이전등기를 마친 경우, 채무자는 채무를 변제하고도 그 제3자의 등기를 말소할 수 없다. 청산절차 진행 전에 신청된 강제경매로 제3자가 소유권을 취득하면, 담보가등기권자는 그 뒤 청산절차를 마쳐도 본등기를 청구할 수 없다.