저당권의 효력과 물상대위

핵심 정리

저당권은 채무자 또는 물상보증인이 제공한 부동산의 교환가치를 파악해 두었다가, 피담보채권이 변제되지 않으면 그 부동산을 경매하여 다른 채권자보다 먼저 변제받는 담보물권이다. 저당권의 효력은 저당부동산 자체에 미치지만, 목적물이 멸실·훼손되거나 공용징수되어 설정자가 받을 금전 기타 물건에도 미친다. 이것이 물상대위다. 근거는 「민법」 제370조가 준용하는 제342조이며, 저당권자는 그 금전 등에 대하여 권리를 행사할 수 있다. 다만 압류하기 전 지급되면 물상대위 불가 라는 점이 핵심이다.

저당권의 우선변제적 효력은 저당권 설정 후 축조된 건물에는 미치지 않는다.토지 저당 후 축조된 건물에는 우선변제적 효력이 미치지 않는다. 우선변제는 토지 매각대금에 한정된다. 그러나 건물에 대한 저당권의 효력은 건물 소유를 목적으로 하는 지상권에도 미친다고 판례는 본다.

저당권은 피담보채무가 전부 변제되면 말소등기가 없어도 소멸한다.피담보채무를 전부 변제하면 말소등기가 없어도 저당권은 소멸한다. 반대로 위조된 서류에 의하여 원인 없이 말소되었다면 저당권은 소멸하지 않는다.

저당권의 효력은 채권양도와도 연결된다. 저당권부 채권이 양도되면 채권양수인이 채무자에게 대항하려면 통지나 승낙이 필요하지만, 저당권 이전의 물권적 합의는 양도 당사자 사이에 있으면 족하다.

자세히

물상대위의 행사와 압류

물상대위를 행사하려면 설정자가 금전을 받아 소비하기 전에 저당권자가 그 청구권을 압류하는 것이 중요하다. 판례는 이 요건의 취지를 물상대위 목적물의 특정성을 유지하여 제3자에게 불측의 손해를 주지 않으려는 데 있다고 본다. 그래서 목적물의 변형물이 이미 제3자의 압류로 특정된 경우에는 저당권자가 스스로 압류하지 않아도 물상대위권을 행사할 수 있다고 본다.

저당권자가 물상대위권을 행사하기 전에 다른 채권자가 보상금 지급청구권을 압류·추심하여 보상금을 받으면 저당권자는 우선변제권을 상실한다. 이때 저당권자는 그 채권자에게 부당이득반환을 청구할 수도 없다. 저당권자가 압류 전에 설정자가 보상금을 받은 경우와 비교하면, 압류가 누구에 의하여 먼저 이루어졌는지가 우선변제 여부를 가른다.

압류 전에 설정자가 보상금을 수령하면 저당권자는 더 이상 물상대위권을 행사할 수 없게 된다. 이때 설정자는 피담보채권액 한도에서 이득을 얻은 것이므로 그 범위에서 부당이득으로 반환할 의무를 진다. 저당권자가 보상금채권에 대하여 압류 및 전부명령을 받았다면, 그 채권을 가압류한 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

물상대위는 보험금청구권에도 미친다. 목적물이 멸실되어 설정자가 보험금청구권을 가지게 되면 담보물권자는 그 청구권에 물상대위할 수 있다. 동산담보권도 목적물의 매각·임대·멸실·훼손·공용징수로 설정자가 받을 금전 등에 대하여 행사할 수 있어 저당권과 구조가 같다.

제3취득자의 소멸청구와 비용

저당부동산의 제3취득자는 변제기가 도래한 피담보채무를 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.제3취득자는 변제기가 도래한 피담보채무를 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다. 소멸청구를 통해 저당권이 실행되기를 기다리지 않고 저당권을 없앨 수 있다.

제3취득자는 저당권 실행 경매에서 경매인이 될 수도 있다. 제3취득자가 저당권 실행으로 소유권을 잃은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 피담보채무의 채무자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. 소멸청구에서는 피담보채무를 변제하여 저당권을 없애는 것이 문제되고, 구상에서는 채무자에게 구상금을 청구하는 것이 문제된다. 두 제도를 구분해야 한다.

선순위 저당권의 채권최고액을 매매대금에서 공제하고 잔액만 지급한 매수인도 피담보채권을 변제하여 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

토지 저당과 건물 일괄경매

토지 용익권자가 저당권 설정 후 그 토지에 건물을 축조하였더라도, 설정자가 그 건물의 소유권을 취득하였다면 저당권자는 토지와 함께 건물에 대하여 경매를 청구할 수 있다. 토지만 경매가 신청된 경우에도 저당권자는 경매기일 공고 시까지 건물에 대하여 일괄경매를 추가로 신청할 수 있다.

토지를 저당한 후에 건물이 건축되었다면 법정지상권 규정은 적용되지 않는다. 법정지상권은 저당권 성립 당시 건물이 존재하여야 성립하므로, 토지 저당 후 건물은 법정지상권 대상 아님 은 기억해 둘 만하다. 판례는 건물에 대한 저당권의 효력이 그 건물을 위한 지상권에도 미친다고 보며, 경락인이 건물을 제3자에게 양도하면 특별한 사정이 없는 한 지상권도 함께 양도된 것으로 본다.