유치권의 성립과 경매 매수인에 대한 대항

핵심 정리

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지면 당사자의 약정 없이 법률에 의하여 당연히 취득하는 법정담보물권이다. 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 목적물의 반환을 거절하여 채무자의 변제를 심리적으로 강제한다. 유치권은 목적물을 유치하는 반환거절권능이 중심이며, 등기를 할 수 없다는 점에서 저당권과 다르다.

성립요건은 타인의 물건 점유와 그 물건에 관하여 생긴 채권이다. 채권이 물건 자체에서 생기거나 물건의 반환 채무와 같은 법률관계·생활관계에서 생긴 것이어야 한다. 건물을 신축한 수급인의 공사대금채권은 그 건물에 관하여 생긴 채권이므로 변제기가 도래하면 건물을 유치할 수 있다. 반면 매수자금 상당의 부당이득반환채권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 피담보채권이 되지 않는다.

효력의 출발점은 불가분성이다. 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다. 목적물이 분할 가능하거나 여러 물건이어도 이는 마찬가지다. 다만 유치권은 목적물을 유치하는 권리이지 우선변제권을 주는 것이 아니다.

경매절차에서 가장 많이 다투어지는 곳은 압류와의 관계다. 압류의 효력이 발생한 뒤 점유를 이전받아 성립한 유치권은 경매 매수인에게 대항할 수 없다. 피담보채권이 경매개시결정 기입등기 뒤에 취득된 것이라면 점유를 그 전에 시작했더라도 경락인에게 대항할 수 없다. 이처럼 압류 효력 발생 전 점유와 채권이 모두 갖춰져야 대항할 수 있는 것이 기본 구조다.

유치권은 점유 상실로 소멸한다. 「민법」 제328조에 따라 유치권은 점유의 상실로 소멸하며, 제3자에게 점유를 빼앗긴 뒤 점유회수의 소로 되찾더라도 소멸한 유치권이 당연히 살아나지는 않는다. 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고, 그 특약에 조건을 붙일 수도 있다.

자세히

압류 이후의 점유 이전과 채권 발생 시기

압류 이후에 점유가 옮겨진 경우가 가장 자주 묻는다. 채무자가 압류의 효력이 생긴 뒤 목적물의 점유를 채권자에게 넘겨준 경우, 그 채권자는 유치권으로 경매 매수인에게 대항하지 못한다. 경매개시결정 기입등기 전에 점유를 넘겨받았더라도, 압류 효력이 생긴 뒤 공사를 완공해 취득한 공사대금채권에 기한 유치권은 매수인에게 대항할 수 없다. 압류 효력이 생기기 전에 피담보채권이 성립해야 한다는 점이 여기서의 기준이다.

가압류등기만 마쳐진 뒤 성립한 유치권이라도, 강제경매개시결정으로 압류 효력이 생기기 전에 성립하였다면 경매 매수인에게 대항할 수 있다. 가압류등기 뒤 경매개시결정 기입등기 전에 채무자가 적법하게 점유를 이전해 취득된 유치권은 원칙적으로 가압류채권자에게 대항할 수 있다. 건물에 가압류등기가 마쳐진 뒤 점유를 이전받아 취득한 공사대금채권 유치권은 특별한 사정이 없으면 그 건물의 경매 매수인에게 주장할 수 있다.

체납처분에 의한 압류가 된 부동산이라도 경매개시결정등기 전에 민사유치권을 취득한 자는 경매 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다. 반대로 경매개시결정 후 압류된 목적물을 점유하게 된 자는 압류 이후의 점유 취득이므로 압류채권자에게 유치권을 주장할 수 없다.

저당권·경매와 확인 소송

저당권 설정 뒤 성립한 유치권은 저당권 실행 경매의 매수인에게 대항할 수 있으나, 상사유치권은 그렇지 않다. 채무자 소유 부동산에 선행 저당권이 있더라도 상사유치권은 채무자와 그 뒤의 양수인·제한물권자에게는 대항할 수 있고, 선행저당권자나 그 임의경매 매수인에게는 대항할 수 없다. 선행저당권에 기한 임의경매로 부동산을 취득한 매수인에게는 후에 성립한 상사유치권으로 대항할 수 없다. 판례는 채무자와 의도적으로 성립요건을 갖춘 거래를 하여 점유함으로써 성립한 유치권은 저당권자 등에게 주장할 수 없다고 본다. 이 경우 저당권자 등은 유치권을 배제하기 위해 그 부존재확인을 소로써 청구할 수 있다고 본다.

담보권 목적 부동산이 경매로 매각되어 담보권이 소멸하더라도, 그 부동산에 유치권을 주장하는 자가 있으면 담보권자는 유치권 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있다. 근저당권자는 경매절차에서 유치권 신고를 한 자를 상대로, 대항할 수 있는 범위를 넘는 유치권의 부존재확인을 구할 이익이 있다. 확인소송에서 유치물과 견련관계에 있는 채권의 존재는 유치권을 주장하는 측이 주장·증명하여야 한다.

피담보채권의 범위와 견련관계

건물과 물건 사이의 견련관계가 문제 되는 사례가 많다. 옥탑이나 외벽의 간판이 독립된 물건으로 남아 과다한 비용 없이 분리될 수 있으면, 간판 설치공사대금채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니다. 건물 신축에 자재를 공급한 자의 물품대금채권도 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 그 건물에 대한 피담보채권이 되지 않는다. 건물 신축 수급인은 공사대금채권과 공사대금 채무불이행에 따른 손해배상청구권을 피담보채권으로 하여 건물에 유치권을 행사할 수 있다. 일률적으로 약정된 전체 공사를 완성한 수급인은 그중 한 세대를 점유하더라도 전체 공사대금 잔액을 피담보채권으로 하여 유치권을 행사할 수 있다. 매도인이 대금을 다 받지 않은 채 등기를 넘겨준 뒤 점유하더라도, 그 매매대금채권으로 목적물을 매수한 제3자에게 유치권을 주장할 수 없다.

임대차 종료와 유치물의 사용

임대차가 끝나도 임차인이 목적물을 계속 점유하는 동안에는 점유매개관계가 당연히 단절되지 않는다. 따라서 임대차 종료만으로 유치권이 즉시 소멸하지는 않는다. 유치권자가 소유자의 승낙 없이 건물을 임대하여 임차인이 점유하는 중에 건물이 경매되면, 임차인은 임차권에 기한 점유로 매수인에게 대항할 수 없다.

유치권자가 보존에 필요한 사용을 하였더라도 특별한 사정이 없으면 차임 상당액을 소유자에게 부당이득으로 반환하여야 한다. 승낙 없이 유치물로 얻은 이익은 법정이자 상당액을 부당이득으로 반환하여야 한다. 반면 유치권자가 스스로 사용하더라도 특별한 사정이 없으면 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다. 공사대금채권으로 유치권을 행사하며 주택에 거주하는 것은 특별한 사정이 없으면 보존에 필요한 사용이어서, 채무자는 소멸을 청구할 수 없다. 하나의 채권으로 여러 부동산에 유치권을 가진 경우 일부 부동산에서 선관주의의무를 위반하면, 특별한 사정이 없는 한 그 부동산에 대해서만 소멸청구를 받는다.