지역권·전세권

핵심 정리

지역권은 자기 토지의 이용 가치를 높이기 위하여 남의 토지를 일정한 방법으로 이용할 수 있는 권리다. 편익을 받는 토지를 요역지라 하고 편익을 제공하는 토지를 승역지라 한다. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권이면서, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 담보물권적 성격을 함께 가진다(「민법」 제303조). 이 이중의 성격 때문에 전세권은 임차권과 달리 물권으로서 목적물에 대한 효력을 갖는다.

전세권은 존속기간이 끝나면 용익물권적 권능이 소멸한다. 판례는 이때 말소등기 없이도 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위에서 전세권설정등기의 효력이 전세금 반환 때까지 남는다고 본다. 전세권을 목적으로 한 저당권도 목적물인 전세권이 소멸하면 함께 소멸하므로, 저당권자는 더 이상 설정자에게 저당권을 주장할 수 없다. 대신 저당권자는 전세금반환채권에 대하여 물상대위할 수 있다. 판례는 이때 저당권자가 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령이나 전부명령을 받거나, 제3자의 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등 방법으로 권리를 행사하여야 비로소 설정자에게 전세금의 지급을 구할 수 있다고 본다.

전세권설정자의 반환의무는 전세권자를 상대로 이행하는 구조다. 전세권설정자는 전세금반환채권에 대하여 압류 등이 없는 한 전세권자에게만 전세금 반환의무를 부담한다. 이는 전세권에 저당권이 설정된 경우에도 같다고 본다.

이처럼 전세금반환채권을 전세권과 떼어서 양도할 수 있는지가 쟁점이 된다. 양도 가능 여부는 전세권이 아직 존속하는지, 기간이 끝나 담보물권적 권능만 남았는지에 따라 달라진다. 어느 경우든 양도 사실을 제3자에게 주장하려면 별도의 대항요건이 필요하다.

자세히

전세금반환채권의 양도 가능성

전세권이 존속하는 중에는 전세금반환채권만을 전세권과 떼어 확정적으로 양도할 수 없으며, 임대차보증금반환채권을 담보하는 전세권도 같다. 반면 전세권이 존속하더라도 장래 전세권이 소멸하여 발생할 전세금반환채권을 조건부 채권으로 양도하는 것은 가능하다. 전세권이 존속기간 만료로 소멸한 경우에도 당사자 사이의 특약으로 채권양수인은 담보물권이 없는 무담보의 전세금반환채권을 유효하게 취득할 수 있다. 존속기간이 지난 뒤 전세금반환채권을 양도하더라도 확정일자 있는 증서에 의한 대항요건을 갖추지 않으면 제3자에게 양도 사실로 대항할 수 없다.

소멸 후 반환의무와 설정자의 지위

전세권이 소멸한 뒤 설정자가 목적물을 인도받았더라도, 말소등기 서류 교부 전까지 전세금 반환을 거부할 수 있고 이자 상당액을 부당이득으로 반환하지 않아도 되는 것이 원칙이다. 전세권이 존속하는 중에 건물을 양도하면 전세금반환의무는 양수인이 부담한다. 전세권이 성립한 뒤 소유권이 양도된 경우에도 전세권은 종전과 같은 내용으로 존속하며, 양수인은 설정자의 지위에서 소멸 시 전세금반환의무를 부담한다.

전세금의 성립과 사용·수익

전세금의 지급은 전세권 성립의 요소이지만 반드시 현실로 수수되어야 하는 것은 아니다. 전세권설정계약 없이 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 등기만 마친 경우라도, 이를 모르고 전세권부 채권을 가압류한 채권자에게 설정자는 전세권설정계약의 무효를 주장할 수 없다. 채권담보 목적으로 설정된 전세권이라도 목적물의 사용·수익을 완전히 배제하지 않는다면, 목적물을 인도하지 않았더라도 전세권은 유효하다. 전세권자는 전세권설정계약에 다른 약정이 없으면 원전세권설정자의 동의 없이 목적물을 전전세할 수 있다.

설정자의 상계와 훼손 배상 주장

임대차보증금반환채권을 담보하려고 전세권설정등기가 된 경우, 설정자는 연체차임 공제를 그 사정을 모르고 새로 이해관계를 가진 제3자에게 주장할 수 없다. 전세권 존속 중 목적물을 훼손하여 생긴 손해배상액은 전세기간 종료 후 전세금에서 충당할 수 있고, 그 충당은 저당권자에게 대항할 수 있다.