지상권과 법정지상권

핵심 정리

지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리다(「민법」 제279조). 지상권은 설정 계약과 등기로 발생하는 것이 원칙이다. 이와 달리 법정지상권은 당사자의 합의 없이 법률의 규정으로 발생하는 지상권이다. 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자는 토지를 이용할 근거를 잃게 되는데, 건물을 철거하면 사회·경제적 손실이 크므로 법은 건물을 위하여 토지 이용권을 인정한다. 이것이 이 제도의 존재 이유다.

가장 많이 나오는 것은 저당권 실행에 따른 법정지상권이다(「민법」 제366조). 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였다가 저당권 실행 경매로 양자의 소유자가 달라지면, 건물을 위한 법정지상권이 성립한다. 여기서 저당권 설정 당시 동일인 소유과 실행 뒤의 소유자 변동, 이 두 시점을 나누어 본다. 설정 후 건물이 양도된 경우에도 건물 양수인은 같은 법정지상권을 취득한다.

건물이 아직 완성되지 않은 상태에서도 판단이 필요하다. 저당권 설정 당시 건축 중이던 건물이 외형상 독립된 건물로 볼 정도로 진전되고 경매 시점까지 건물 요건을 갖추었다면 법정지상권이 성립할 수 있다. 법정지상권을 취득한 자로부터 경매로 건물 소유권을 이전받은 매수인은 특별한 사정이 없는 한 그 법정지상권을 취득한다.

법정지상권에는 효과와 한계도 따른다. 지상권이 소멸한 때에는 지상권자가 건물을 수거하여 토지를 원상으로 회복해야 하고, 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다(「민법」 제285조). 법정지상권은 건물에 종속되는 권리가 아니라 독립된 법률상 물권이다. 건물과 지상권 중 하나만 처분하는 것도 가능하다.

자세히

건물 양수인과 낙찰자의 승계

법정지상권은 건물에 붙어 따라가는 권리로 이해하면 편하다. 건물이 경매로 넘어가면 그 건물을 위한 법정지상권도 함께 옮겨 간다. 저당권 실행 경매에서 건물을 매수하여 소유권을 취득하면 특별한 사정이 없는 한 법정지상권도 함께 취득한다. 이때 중요한 것은 등기 여부보다 건물 소유권을 가졌는지다. 법정지상권이 따르는 건물을 양수한 자는 지상권 등기를 하지 않았더라도 건물 소유권에 따라 법정지상권을 주장할 수 있다. 다만 토지 소유자가 건물 철거를 구하는 쟁점은 건물 소유권의 귀속과 법정지상권의 존재를 함께 보아야 한다.

공유 건물과 구분소유적 공유

건물을 여럿이 공유하는 경우에도 법정지상권이 문제 된다. 건물을 공유하는 가운데 그중 한 사람이 단독으로 소유하는 토지에 저당권을 설정했다가 실행되어 제3자가 토지를 취득한 경우, 건물 공유자들은 토지 전부에 대하여 법정지상권을 취득한다. 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 토지 지분에 저당권을 설정하고 그 실행으로 지분이 제3자에게 이전된 경우에도, 그 지분권자는 자기 건물을 위한 법정지상권을 취득한다. 두 사안 모두 토지와 건물의 귀속 관계를 지분 단위가 아니라 실행 결과로 나누어 보아야 한다.

지료와 지상권소멸청구의 한계

법정지상권자가 토지 소유자에게 지료를 지급하지 않으면 토지소유자는 지상권소멸청구를 검토하게 된다. 그러나 지료가 결정되지 않은 상태라면 그 요건이 갖추어지지 않는다. 지료가 결정되지 않은 경우에는 지료 지급을 2년 이상 지체하였더라도 토지소유자는 지상권소멸청구를 할 수 없다. 지상권이 소멸한 뒤의 처리는 제285조의 수거의무와 매수청구권으로 정리된다. 토지소유자가 상당한 가액을 제공하며 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다는 점이 시험에서 함께 묻힌다.

독립된 물권성과 처분

법정지상권은 건물의 소유에 부속되는 종속적 권리가 아니라 하나의 독립된 법률상 물권이다. 그래서 건물 소유자가 건물과 지상권 중 하나만 처분하는 것도 가능하다. 법정지상권을 가진 자가 미등기 상태에서 건물을 제3자에게 넘기면서 법정지상권의 이전등기를 하지 않았다면, 그 법정지상권은 원래의 권리자에게 남아 있다고 보는 것이 판례의 입장이다. 처분 문제는 건물과 지상권을 따로 보는 구조에서 출발한다.

포기와 전세권

건물에 전세권이 설정된 경우에는 법정지상권을 취득할 지위를 가진 건물 양수인의 포기 행위도 쟁점이 된다. 법정지상권을 취득할 지위를 가진 건물 양수인이 그 지위를 포기하더라도, 그 포기의 효력은 건물에 설정된 전세권자에게 미치지 않는다.

담보 목적 지상권과 토지 사용

금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자의 사용·수익권을 배제하지 않은 경우, 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 해칠 특별한 사정이 없는 한 토지를 사용·수익할 수 있다고 본다. 판례는 그러한 토지소유자로부터 토지 사용권을 취득한 자의 권리가 「민법」 제256조 단서의 권원에 해당할 수 있다고 본다. 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자의 용익이나 담보가치 하락을 막는 기능을 한다.