공유·합유·총유: 공동소유의 세 형태

핵심 정리

공유·합유·총유는 여러 사람이 하나의 물건을 함께 소유하는 공동소유의 세 형태이며, 권리가 귀속되는 방식과 관리·처분을 결정하는 방식이 서로 다르다. 공유는 각 공유자가 지분을 가지고 그 지분 범위에서 독립하여 권리를 행사하므로 지분 처분과 분할청구가 자유롭다. 합유는 법률의 규정이나 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 형태이며(「민법」 제271조), 합유지분 처분은 전원 동의 합유자 전원의 동의 없이는 합유지분을 처분하지 못하고 합유물의 분할도 청구하지 못한다(「민법」 제273조). 부동산을 합유하는 때에는 등기를 해야 한다.

총유는 법인 아닌 사단의 소유 형태다. 목적물의 관리·처분 권능은 단체에 있고, 구성원은 정관 기타 규약에 따라 사용·수익만 한다. 총유에는 공유에서와 같은 지분 개념이 없으며, 총유 처분은 사원총회 결의 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다(「민법」 제276조 제1항).

셋은 보존행위의 처리에서도 갈린다. 공유와 합유에서는 보존행위를 구성원 각자가 할 수 있는 규정이 있다(「민법」 제265조 단서, 제272조 단서). 공유자는 공유물의 보존행위를 각자 할 수 있으며, 소송을 통한 권리보전도 원칙적으로 단독으로 할 수 있다. 총유에는 이런 규정이 없다. 보존행위는 각자 가능 그래서 총유재산에 관한 소송은 사원총회 결의를 거친 법인 아닌 사단의 명의로 하거나 구성원 전원이 필수적 공동소송의 형태로 해야 하고, 구성원 개인은 보존행위라도 당사자가 될 수 없다.

합유등기가 마쳐진 부동산에 관하여 합유자 중 1인이 명의신탁 해지를 원인으로 이전등기를 구하는 소송은 합유자 전원을 당사자로 하는 고유필수적 공동소송이다. 공유는 지분의 비율로 이익과 부담을 나누고, 합유와 총유는 단체의 의사결정에 따라 움직인다. 합유물 분할 청구 불가 이 차이를 잡으면 사례형에서 누가 무엇을 청구할 수 있는지가 대부분 정리된다.

자세히

공유물분할청구와 분할 방법

공유물분할의 소는 다른 공유자 전원을 공동피고로 하여야 한다. 이는 고유필수적 공동소송이다. 분할 청구는 전원을 피고로 분할은 지분비율에 따르는 것이 원칙이다. 목적물의 형상·위치·이용 상황 등으로 가치가 균등하지 않으면 법원은 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 조정하여 분할을 명하여야 한다. 현물분할이 가능하더라도 지분가액에 상응하는 합리적 현물분할방법이 없다면 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하는 방법도 고려할 수 있다. 현물로 나눌 수 없는 때에는 청구취지 변경 없이도 경매에 의한 분할을 명할 수 있다. 분할은 공유관계 전부를 대상으로 해야 하므로, 일부 지분만 나누고 나머지 공유를 유지하는 판결은 할 수 없다. 현물분할 협의가 조서에 기재되어 조정이 성립하더라도 그 즉시 공유관계가 소멸하고 새로운 법률관계가 창설되는 것은 아니다.

구분소유적 공유관계

위치가 특정된 각자의 소유 부분을 지분등기로만 공시한 구분소유적 공유관계에서, 구분소유자는 지분등기를 가진 자에게 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 청구할 수 있으나, 전체 토지에 대하여 공유물분할청구의 소를 제기할 수는 없다. 이 관계를 표상하는 공유지분에 설정된 저당권은 토지가 분할되어도 종전 공유지분 비율대로 분할된 토지 전부 위에 존속한다. 구분소유적 공유관계의 토지에 제3자가 방해를 하면, 공유자 중 1인은 자기 구분소유 부분뿐 아니라 전체 토지에 대하여 방해의 배제를 구할 수 있다. 1동 건물의 일부가 위치·면적이 특정되지 않거나 구조상·이용상 독립성이 없으면, 구분소유 약정과 공유등기만으로는 구분소유적 공유관계가 되지 않고 공유관계이다. 위치와 면적을 특정하여 구분소유하기로 약정하고 한 공유자가 그 부분을 배타적으로 점유하여 독립 필지로 분할 등기된 경우, 그 등기는 실체관계에 부합하여 유효하다.