취득시효

핵심 정리

취득시효는 일정한 사실상태가 상당기간 계속된 경우 그 사실상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 인정하는 제도다. 진실한 권리관계와 일치하는지를 따지지 않으므로 법률관계의 안정이 제도의 취지다. 「민법」 제245조는 부동산 취득시효를 요건에 따라 둘로 나눈다. 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고 등기할 것을 요구하며 점유취득시효라 부른다. 제2항은 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유할 것, 소유자로 등기되었을 것, 선의·무과실을 요구하며 등기부취득시효라 부른다.

점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유하는 것으로 추정된다(「민법」 제197조 제1항). 이 추정 때문에 점유자가 소유의 의사를 스스로 증명할 필요는 없다. 점유자의 점유에 소유의 의사가 없었다는 점은 취득시효 성립을 부정하는 자가 증명할 책임이 있다. 다만 법률요건이 없음을 잘 알면서 타인 소유 부동산을 무단으로 점유한 것이 증명되면, 특별한 사정이 없는 한 자주점유의 추정은 깨어진다.

점유취득시효가 완성되어도 점유자는 등기를 마쳐야 소유권을 취득하며, 미등기 부동산이라는 이유로 등기가 불필요해지지 않는다. 점유자는 등기명의인에게 소유권이전등기를 청구할 권리를 얻을 뿐이므로, 이전등기청구 없이 소유권확인만을 구하는 청구는 받아들여질 수 없다.

등기부취득시효에서 요건의 차이가 가장 중요하다. 등기부취득시효에서 선의·무과실은 점유를 개시할 때 존재하면 충분하다. 또 등기는 1부동산 1등기기록 원칙에 위배되지 않는 유효한 등기여야 하므로, 무효인 중복보존등기에 기한 이전등기는 등기부취득시효의 기초가 되지 못한다.

자세히

무효 등기와 말소·이전등기 청구

부동산에 원인 없이 마쳐진 무효의 소유권이전등기가 있으면 점유자는 원칙적으로 그 등기명의인을 상대로 시효취득을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없다. 이 경우의 절차는 두 단계다. 취득시효 완성 당시의 소유권이전등기가 무효라면 시효취득자는 소유자를 대위하여 그 무효등기의 말소를 구한 다음 소유자를 상대로 이전등기를 구하여야 한다. 소송 중 제3자 명의 등기가 적법하게 말소되면 등기의무의 이행불능 장애가 사라져 시효취득자가 승소할 수 있다. 매매를 원인으로 한 청구가 패소 확정되더라도, 이후 점유기간이 완성되면 취득시효 완성을 원인으로 한 등기청구는 가능하다.

선행 소유권보존등기가 유효한 중복보존등기 사안에서는 후행 보존등기와 그에 기초한 이전등기가 무효이므로, 등기명의인에게 등기부취득시효가 완성되었더라도 진정한 소유자는 그 등기의 말소를 청구할 수 있다. 반면 등기부취득시효가 완성되어 제3자가 소유권을 취득한 경우 원래 소유자는 그 소유권에 기초한 등기말소를 청구할 수 없다.

기존 권리 부담과 가등기

시효완성 전에 마쳐진 소유권이전청구권 보전 가등기에 기한 본등기가 있으면, 시효완성 전에 마쳐진 소유권이전청구권 보전 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 시효취득자는 그 본등기 명의인에게 취득시효 완성을 주장할 수 없다. 이때 본등기 명의인이 승계한 권리 관계는 가등기의 순위에 따라 정해진다.

취득시효 완성 후 등기 전에 소유자가 저당권을 설정한 경우, 시효취득자는 그 저당권의 부담이 있는 부동산의 소유권을 취득한다. 점유취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 승소하더라도, 특별한 사정이 없는 한 저당권자를 상대로 저당권말소를 청구할 수는 없다. 부동산 취득시효가 완성되어 점유자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면, 취득시효 완성 전에 체결되어 가등기로 보전된 매매예약상 매수인의 지위는 소멸한다.

점유 상실·중단·소멸

압류나 가압류가 있었더라도 그 사실만으로 취득시효의 진행이 중단되지는 않는다. 점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 시효완성자의 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 않는다. 취득시효 완성자가 점유를 상실하면 원칙적으로 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하며, 점유를 잃은 원인이 현 점유자에 대한 매도이고 등기의무를 부담한다는 사정만으로 그 진행이 배제되지 않는다. 취득시효완성을 원인으로 한 이전등기청구소송을 제기하였다가 취하하더라도, 그 사정만으로 시효가 중단되어 새로 기산되는 것은 아니다.

불법행위·부당이득·공유 관계

부동산 소유자가 취득시효 완성 사실을 알고 그 부동산을 제3자에게 처분하여 시효취득을 주장하는 자의 이전등기의무를 이행불능에 빠뜨려 손해를 입혔다면 불법행위가 성립한다. 부동산 소유자가 시효완성 사실을 알고 제3자에게 처분하고 제3자가 적극 가담하여 무효인 경우, 시효완성 당시 소유자의 추인으로도 제3자 명의 등기는 유효해지지 않는다. 점유자가 취득시효 완성 전까지 점유로 얻은 이익에 대해서는 소유자가 부당이득반환을 청구할 수 없다.

구분소유적 공유관계에 있는 토지의 특정 구분소유 부분을 시효취득한 점유자는 그 부분에 관한 각 공유자의 지분에 대하여 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 건물의 공유자 중 일부만 건물을 점유하더라도 건물공유자 전원이 건물부지를 공동점유한 것이 되며, 부지에 대한 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 건물 공유지분 비율로 귀속된다. 공유자 중 1인이 자기 지분에 관해서만 보존행위로 말소청구의 소를 제기하더라도, 그로 인한 취득시효 중단의 효력이 다른 공유자에게 당연히 미치지는 않는다.