등기청구권: 시효·중간생략·가등기

핵심 정리

등기청구권은 등기권리자가 등기의무자를 상대로 등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리다. 이 권리가 채권적 청구권인지 물권적 청구권인지에 대해서는 학설의 견해가 갈린다. 시험에서는 이 권리가 어떤 원인에서 생기고 언제 소멸하는지, 누구를 상대로 어떤 방법으로 등기를 바로잡는지를 묻는다.

점유로 취득시효가 완성된 자는 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 그러나 이 청구권도 소멸시효의 대상이다. 점유를 상실한 자의 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없으면 점유를 상실한 때부터 10년간 행사하지 않을 때 소멸시효가 완성된다.

최종 양수인이 최초 양도인에게 중간생략등기를 청구하려면 관계 당사자 전원의 합의가 필요하다. 각 매매계약이 적법하게 성립하여 최초 매도인으로부터 최종 매수인이 등기를 마쳤다면, 중간생략등기에 관한 전원의 합의가 없었다는 이유만으로 그 등기가 무효가 되지는 않는다.

가등기권자는 본등기를 마치지 않은 이상 소유자를 대위하지 않고 중복된 무효 등기 명의자를 상대로 그 말소를 직접 청구할 수 없다.가등기권자는 본등기를 마치지 않은 이상 소유자를 대위하지 않고 중복된 무효 등기 명의자를 상대로 그 말소를 직접 청구할 수 없다. 판례는 가등기권자가 본등기를 구하는 상대방을 제3자가 아닌 가등기의무자로 본다.

취득시효가 완성된 뒤 점유자가 등기를 마치기 전에 제3자가 원인무효 등기를 마친 경우, 점유자는 시효완성 당시 소유자를 대위하여 그 말소를 구함과 아울러 소유자를 상대로 시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다. 취득시효가 완성된 점유자는 소유자를 대위하여 원인무효인 등기명의자 앞으로 된 등기의 말소를 청구할 수 있다.

청구권의 존재와 소멸, 그리고 등기가 마쳐진 뒤의 효력은 구별해서 검토해야 한다. 청구권이 살아 있는지를 먼저 보고, 그다음에 등기의 효력과 제3자와의 대항 관계를 따지는 순서가 안전하다.

자세히

이 단원에서는 누가 누구를 상대로 어떤 등기를 청구할 수 있는지 살펴본다. 청구 원인과 상대방을 구분하면 선지의 옳고 그름을 판단하기 쉽다. 아래 표는 네 가지 청구를 구별하는 기준이다.

쟁점은 같은 물음을 다루는 것끼리 묶었고, 많이 나온 쟁점부터 적었다.

가등기 유용 합의와 제3자

가등기 유용 합의에 따라 본등기가 마쳐져 제3자의 가압류등기가 말소된 경우, 본등기 명의인은 그 가압류등기의 회복등기 절차에 승낙할 의무를 진다. 가등기 유용 합의에 따라 제3자 명의로 가등기 이전의 부기등기가 마쳐졌다면, 그 제3자는 가등기 설정자의 말소 청구에 대하여 유용 합의의 효력을 들어 대항할 수 있다. 반면 유용 합의로 이전된 가등기의 효력은 합의 이전에 권리를 취득한 제3자에게 대항할 수 없으므로, 그 제3자에 대하여 가등기의 유효를 주장할 수 없다.

세 선지는 가등기 유용 합의의 효력이 누구에게 미치는지를 묻는다. 출발점은 합의 이전에 권리를 취득한 제3자에게는 합의의 효력을 내세울 수 없다는 것이다. 가등기는 본등기 전에 순위를 보전하는 장치이고, 본등기는 물권변동을 완성하는 등기이므로 두 등기의 청구 상대방을 구별해야 한다.

중간생략 합의와 중간자의 권리

중간생략등기에 대한 명시적 합의가 없더라도, 매도인이 매수인란을 백지로 한 등기서류를 교부했다면 묵시적이고 순차적인 합의가 있었다고 볼 수 있다. 중간생략등기의 합의가 있더라도 중간자의 최초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸하지 않는다.

합의의 효력과 권리의 귀속은 다른 문제다. 합의로 등기 경로를 줄였다고 해서 중간자가 가진 청구권이 사라지는 것은 아니다. 중간자는 여전히 최초 매도인에게 등기를 청구할 수 있다.

원인무효 등기의 회복과 대위

공유자 중 1인은 공유물에 대한 보존행위로서 원인무효 등기에 관하여 각 공유자에게 지분별로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 이행할 것을 단독으로 청구할 수 있다. 취득시효 완성을 피보전권리로 하는 처분금지가처분등기가 마쳐진 뒤 가처분채권자가 가처분채무자를 대위하여 제3자 명의 소유권이전등기의 말소를 구하는 청구는 특별한 사정이 없는 한 소의 이익이 있다.