부동산 물권변동과 등기

핵심 정리

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 「민법」 제186조가 이를 정하므로, 부동산 물권변동은 당사자의 의사표시만으로 완성되지 않고 등기라는 공시 절차를 거쳐야 효력이 생긴다. 이를 형식주의라고 한다.등기하여야 효력이 생긴다

등기는 일정한 사항을 공개된 공부에 기재해 일반에 공시하는 제도로서, 부동산의 특정과 권리 내용, 물권변동의 사실을 등기부에 드러내 거래의 안전을 보호한다. 「민법」 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 정한다. 따라서 그 조항이 적용되는 물권변동은 등기 전에는 효력이 생기지 않는다. 따라서 등기가 실체와 다르다고 다투려는 자는 그 부진실을 증명하여야 한다. 원래부터의 소유자는 미등기 또는 등기멸실 부동산이라면 등기부에 의한 증명 없이도 소유권을 주장할 수 있다는 점을 예외로 기억해 둘 만하다.

등기가 마쳐져 있으면 그 등기는 실체관계에 부합하는 것으로 추정된다. 소유권이전등기가 경료된 경우 등기명의자는 제3자뿐 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정된다. 추정을 깨뜨리는 쪽이 누구인지가 이 단원 쟁점의 중심이 된다.

등기의 원인행위가 무효라도 등기명의자는 실체상 다른 유효한 물권변동 원인, 예컨대 증여를 주장하여 등기의 유효성을 다툴 수 있다. 등기의 유효 여부를 원인행위 하나로만 가르지 않는다는 점에서 이 논리가 중요하다.

가등기는 장래의 본등기에 대비해 순위를 보전하는 수단이다. 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기한 때로 소급하지만, 본등기에 의한 물권변동의 효력까지 가등기한 때로 소급하지는 않는다. 순위의 소급과 물권변동 효력의 시점을 구별해야 중간 등기의 운명을 정확히 판단할 수 있다.순위 소급과 효력 시점 구별

자세히

등기 추정이 깨지는 경우와 증명책임

사망자 명의로 신청하여 이루어진 소유권이전등기는 원인무효의 등기로서 추정력이 인정되지 않으므로, 등기의 유효를 주장하는 자가 실체관계와 부합함을 증명하여야 한다. 건물 소유권보존등기의 명의자가 그 건물을 신축한 것이 아니라면 등기의 권리추정력은 깨어지고, 등기명의자가 적법하게 소유권을 취득했음을 증명하여야 한다. 보증서나 확인서의 실체적 기재내용이 허위임을 등기명의인이 자인한 경우에도 그 이전등기의 추정력은 깨어진다.

원인 서류 위조와 무효 등기

등기 관련 서류를 위조하여 소유권이전등기를 한 사실이 증명되면, 특별한 사정이 없는 한 무효원인이 증명된 것으로 본다. 등기원인을 증명하는 서면이 위조되었음이 증명되면 등기명의인은 다른 적법한 등기원인의 존재를 주장·증명하여야 한다. 원인행위 자체가 무효인 경우에는 등기명의자가 다른 유효한 원인을 주장할 수 있다는 점과 방향이 다르므로, 두 경우를 나누어 기억한다.

가등기의 말소 신청과 직권말소

가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있다. 한편 등기관은 원칙적으로 등기신청에 필요한 서면이 제출되었는지와 그 서면이 형식적으로 진정한지를 심사할 뿐, 실체적 권리관계와 일치하는지를 심사하는 실질적 심사권한은 없다. 그럼에도 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 압류·가압류·가처분 등 중간 등기는 가등기권자의 본등기 취득으로 등기순위와 물권의 배타성에 의해 실질적으로 효력을 잃으므로, 등기관은 원칙적으로 이를 직권으로 말소한다.

가등기 본등기와 제3자 등기

가등기에 기한 본등기가 마쳐지면 가등기 이후에 마쳐진 제3자 명의의 소유권이전등기와 저당권 등기는 직권으로 말소된다. 이처럼 본등기는 가등기 이후의 후순위 등기를 무력화한다. 다만 가압류 기입등기 이후에 마쳐진 가등기 이전의 부기등기는 가압류채권자에게 대항할 수 없다. 효력이 상실된 가등기를 유용하기로 합의하고 이전 부기등기가 경료된 경우, 제3자는 그 합의를 들어 말소청구에 대항할 수 있으나 부기등기 이전에 이해관계를 가진 자에게는 그 합의를 주장할 수 없다.

중간생략등기의 효력

최초 소유자로부터 최종 매수인 앞으로 중간 단계를 생략하고 바로 마쳐진 소유권이전등기는, 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하여 유효하다.

경정등기와 등기의 동일성

등기명의인의 동일성이 인정되지 않는 위법한 경정등기라도 실체관계에 부합하게 되었다면 그 경정등기는 유효하지만, 경정 전 명의인의 권리가 소급하여 소멸하지는 않는다. 등기명의인 경정의 부기등기가 동일성을 해쳐 실제 소유관계를 표상하지 못하는 경우, 그 말소를 청구하는 자는 자신이 원래의 등기명의인으로서 진실한 소유자임을 증명하여야 한다. 경정등기는 등기공무원의 착오로 생긴 불일치를 시정하는 등기이고, 변경등기는 등기와 실체관계 사이의 후발적 불일치를 시정하는 등기라는 점을 구별한다.

미등기·공유 부동산과 보존등기

건물을 신축하여 매수인과의 합의에 따라 매수인 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 경우, 그 등기는 실체적 권리관계에 부합하는 적법한 등기로서 효력이 있다. 1부동산 1등기용지주의에 반하는 중복 보존등기는 무효이며, 이에 터 잡은 후행 이전등기도 무효이다. 공유토지를 현물분할하기로 한 조정이 성립하였더라도, 단독 소유로 하기로 한 부분은 분필절차를 거친 뒤 다른 공유자의 지분을 이전받아 등기해야 그 부분의 소유권을 취득한다.