임지기망가(Bu)의 개념과 계산 원리

핵심 정리

임지기망가는 임지에서 장래에 기대되는 순수익의 현재가로 계산한다. 임지를 한 번 수확하고 끝나는 수익으로 보지 않고, 같은 임지에서 앞으로 계속 나올 순수익의 흐름 전체를 현재 시점의 가치로 모아 평가하는 방법이다. 장래의 수익을 이자율로 할인해 지금 시점의 값으로 되돌리는 계산이 이 개념의 바탕에 깔려 있다.

임지기망가의 골격은 무한정기 이자 계산이다. 무한정기 수익의 전가합계에서 무한정기 비용의 전가합계를 뺀 값이 토지순수익의 전가합계이며, 이 차액이 임지기망가의 계산 구조가 된다. 따라서 수익과 비용을 각각 무한한 기간의 이자로 바꾼 뒤 두 값을 빼는 순서로 정리하면 계산 흐름을 놓치지 않는다.

임지기망가의 크기를 움직이는 대표 인자는 이율이다. 이율이 증가하면 장래 수익의 현재가치가 줄어들어 임지기망가는 감소한다. 이율은 장래 수익을 현재로 끌어당기는 비율로 읽으면 이해가 쉽다. 주벌수익은 이와 반대쪽에서 작용하는 인자다.

이 방법은 한계도 분명하다. 이 계산은 동일한 시업방법을 영구히 반복한다는 전제에 기반하므로, 장기간 같은 시업방법을 지속한다는 전제는 현실성이 낮다. 이 점은 값을 해석할 때 늘 떠올려야 할 단서이며, 아래 쟁점에서 적용 범위와 함께 다룬다.

자세히

조림비·관리비와 최대 시기

조림비는 임지기망가의 크기와 직접 연결되는 비용이다. 조림비가 감소하면 임지기망가는 증가한다. 조림비가 줄어들면 현재가로 환산된 순수익의 몫이 커지는 쪽으로 움직이므로, 비용 항목이 줄 때 값이 오르는 방향을 기준으로 잡으면 된다.

조림비는 벌기 동안 이자가 쌓이는 구조라서 단순한 금액 차이보다 크게 작용한다. 이 누적 효과는 이율과 함께 봐야 정확하다. 그래서 조림비가 쌓이는 기간이 길수록 이율의 작은 차이가 결과에 크게 반영된다.

관리비를 아무리 바꿔도 임지기망가가 최대가 되는 벌기 시기는 바뀌지 않는다.

최대 시기는 임지기망가가 가장 커지는 벌기 시점을 말한다. 벌기를 늦출수록 수익은 늘지만 그만큼 이자 부담도 커지므로, 임지기망가가 가장 커지는 벌기 시점이 있다. 이 시기를 앞당기는 요인은 지위와 이율이다. 지위가 양호한 임지일수록 임지기망가의 최대 시기가 빨리 온다. 이율이 높아지면 임지기망가의 최댓값은 더 일찍 나타난다. 두 요인이 모두 최대 시기를 앞당기는 요인이므로 같은 방향으로 묶어 외우면 선지를 빨리 가릴 수 있다.

주벌수익과 이율의 상반된 작용

주벌수익은 벌기 시점에 실현되는 수익이고, 이율은 그 수익을 지금 가치로 끌어오는 비율이다. 주벌수익이 클수록 임지기망가는 커진다. 이율이 클수록 같은 수익의 현재가치는 작아진다. 두 인자를 나란히 놓으면 방향이 서로 반대인 축으로 정리된다.

이 대비를 한 식 안에서 같이 보면 어떤 인자가 값을 키우고 줄이는지 한 번에 정리된다. 주벌수익은 값을 키우는 쪽의 인자로, 이율은 수익을 현재가로 되돌리는 과정에서 값을 줄이는 인자로 읽으면 된다.

다른 평가 방식과의 구분

임지기망가는 같은 임지를 평가하는 다른 방법과 계산 원리가 달라서 자주 섞인다. 임지기망가는 연년수입을 미래가로 환산하는 방식이 아니라 장래 순수익의 현재가로 구한다. 재조달원가의 단순합계액은 임지기망가가 아니라 비용가 계산 방식이다. 유사 임지의 매매사례 가격은 임지기망가가 아니라 매매가 계산 방식에 해당한다.