기망가법(수익 할인)

핵심 정리

기망가법은 장래의 수익을 할인하여 현재의 가치로 바꾸어 평가하는 방식이다. 기망가법은 예상이익을 현재가치로 환산하여 임목의 가치를 구하는 방법이다. 장래에 얻을 이익을 그대로 더하면 현재 시점의 가치와 맞지 않으므로, 기간만큼 이율로 할인하여 현재가치로 바꾸는 것이 이 방법의 기본 원리다. 요건은 장래 수익을 예상할 수 있어야 한다는 점과 할인에 쓸 이율이 정해져 있어야 한다는 점의 두 가지로 정리된다.

임업에서 할인에 쓰는 이율은 임업이율이다. 임업이율은 자본이자의 성격을 가진다. 임업이율은 경제이율, 환원이율, 수익률로 구분할 수 있다. 같은 '이율'이라도 어떤 용도로 쓰이는지에 따라 이름이 달라지므로, 할인에 쓰인 이율이 무엇인지를 먼저 확인해야 한다.

이율의 값은 평가 결과를 좌우한다. 이율을 높이면 장래 수익의 현재가치가 작아지고, 낮추면 커진다. 그래서 이율을 어떻게 평정하느냐가 쟁점이 된다. 엔드레스는 임업의 장기적·안정적 성격을 들어 임업이율을 다른 보통 이율보다 낮게 평정해야 한다고 주장하였다. 반면 산림투자의 위험성은 임업이율을 높여야 한다는 근거가 된다.

임목의 가치, 임지가, 이율 평정의 근거는 서로 다른 물음이므로 따로 기억해야 한다.

자세히

임업이율의 성격과 종류

임업이율의 출발점은 현실이율이다. 현실이율은 시장에서 형성된 실제 이율이다. 이 실제 이율은 평정 과정을 거쳐 임업이율로 쓴다. 평정은 임업의 특성을 이율에 반영하는 절차로 이해하면 된다.

임업이율은 일반 물가등귀율을 내포하고 있는 명목적 이율이다. 명목 이율이라는 말은 물가가 오르는 요소가 이율 속에 이미 들어 있다는 뜻으로 읽으면 된다. 임업이율은 이자액의 결정과 사업 수익성 판단, 자본가 산정에 쓰이는 이율의 특성을 갖는다. 세 용도가 한 이율에 모인다는 점을 기억하면 된다.

기망가법의 산정 방식과 평가법

기망가법은 장래에 기대되는 순수익을 현재가치로 환원하여 전부 합한 값으로 임지가를 구한다. 임목의 가치를 구하는 것과 임지가를 구하는 것은 평가 대상이 다르므로, 두 물음을 같은 문장으로 외우면 선지를 가르기 어렵다.

순경비의 현재가 합계로 가격을 정하는 방식은 기대가법 등 이율을 쓰는 평가법이다. 이 방식도 이율로 장래 금액을 현재가로 바꾸지만, 기망가법과 이름을 같은 것으로 묶어서는 안 된다. 두 방식의 차이는 아래 표의 계산 대상과 값을 정하는 방식으로 구별한다.