건축법상 주요 용어

핵심 정리

「건축법」은 건축물과 건축행위를 가리키는 용어의 뜻을 정해 두고 있다. 용어는 건축행위, 건축물의 범위와 구조, 대지, 건축서비스, 건축정책의 여섯 갈래로 나누어 정리할 수 있다. 어떤 공사가 어느 용어에 해당하는지에 따라 허가 절차와 구조 기준의 적용 범위가 달라지므로, 정의의 핵심 요건을 빠짐없이 알아야 한다.

건축행위의 뼈대는 건축의 정의에서 나온다. 건축은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 이 가운데 신축은 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것이다. 재축은 건축물이 재해 등으로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것이다. 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것이다. 이전은 건축물의 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것이다.

건축물의 규모와 구조는 기준에 따라 구분한다. 층수와 높이에 따라 초고층 건축물을 정한다. 초고층 건축물은 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물이다. 바닥이 지표면 아래에 있는 층은 평균높이 기준까지 충족해야 지하층이 된다. 구조를 판단하는 기준은 주요구조부다. 주요구조부는 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단이며, 구조상 중요하지 않은 사이기둥·최하층 바닥 등은 제외한다.

기존 건축물을 손보는 행위는 대수선과 리모델링으로 나뉜다. 대수선은 구조·외부 형태 변경 대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위 중 대통령령으로 정하는 것이다. 리모델링은 노후화를 억제하거나 기능을 향상하기 위해 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위이다. 건축물의 범위는 토지에 정착한 공작물에서 출발한다. 건축물은 토지에 정착하는 공작물 가운데 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물을 말한다. 대지는 공간정보 관련 법에 따라 나눈 필지를 원칙으로 하며, 대통령령에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있다.

자세히

층수·높이와 지하층 기준

초고층과 지하층은 숫자 기준을 묻는 문제가 기출에서 가장 자주 나온다. 초고층 건축물은 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물이다. 두 조건은 ‘이거나’로 연결되므로 층수가 기준에 못 미쳐도 높이가 200미터 이상이면 초고층 건축물에 해당한다. 두 조건을 모두 충족하지 못하면 초고층 건축물이 아니다. 초고층 층수 50층 또는 높이 200미터 지하층은 두 조건을 모두 충족해야 한다. 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있어야 하고, 바닥에서 지표면까지의 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상이어야 한다. 바닥이 지표면 아래에 있어도 평균높이가 절반에 못 미치면 지하층이 아니다.

증축·재축·개축의 전제 차이

기존 건축물이 있는 대지에서 규모를 키우는 증축과 기존 건축물을 다시 짓는 재축·개축은 서로 혼동하기 쉽다. 증축은 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이 가운데 하나라도 늘리면 성립하는 행위다. 재축은 건축물이 재해 등으로 멸실된 뒤 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 행위이므로, 멸실이 전제된다. 개축은 기존 건축물의 내력벽·기둥·보·지붕틀 가운데 셋 이상이 포함된 부분을 해체하고 종전 규모의 범위에서 다시 축조하는 행위다. 세 행위의 차이는 다음과 같다.

리모델링과 대수선의 관계

리모델링은 대수선을 포함하는 것처럼 보이지만, 정의에는 목적이 붙는다. 노후화를 억제하거나 기능을 향상하기 위해 대수선하거나 일부를 증축 또는 개축하는 행위가 리모델링이다. 대수선은 목적과 무관하게 구조나 외부 형태를 바꾸는 행위이며, 대통령령으로 정하는 것으로 한정된다. 대수선 여부는 내력벽의 벽면적 기준으로도 판단한다. 내력벽의 벽면적 30m² 이상을 수선하거나 변경하면 대수선에 해당한다. 리모델링이 쉬운 구조의 요건에는 세대를 인접 세대와 수직 또는 수평 방향으로 통합하거나 분할할 수 있어야 한다는 점, 건축설비와 내부·외부 마감재료를 구조체에서 분리할 수 있어야 한다는 점, 세대 내부의 내력벽과 기둥의 길이 비율을 낮추어 가변성을 확보해야 한다는 점이 있다.

건축행위의 범위와 이전

건축의 정의에 신축·증축·개축·재축뿐 아니라 이전도 포함된다는 점이 핵심이다. 이전을 건축에서 제외하면 건축물을 옮기는 행위의 법적 성격을 잘못 판단하게 된다. 신축은 건축물이 없는 대지를 전제하므로 증축과 재축을 구분하는 기준이 된다. 이전은 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 행위이므로, 해체한 뒤 다시 짓는 행위와 구별된다.