국토계획법상 용도지역별 건축물

핵심 정리

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역이다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따라 국토는 토지의 이용실태와 장래 이용 방향을 고려하여 네 종류의 용도지역으로 구분된다. 도시지역은 인구와 산업이 밀집했거나 밀집이 예상되어 체계적 개발이 필요한 지역이다. 용도지역과 구별해야 할 것이 용도지구다. 용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조에 따라 결정된다. 방화지구는 이 용도지구의 하나이므로, 한 건축물에 용도지역 규정과 방화지구 규정이 함께 걸리는 경우가 생긴다. 그때 어느 규정이 우선하는지가 쟁점이 된다. 용도지역 안에서 어떤 건축물을 지을 수 있는지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정한다. 같은 시설이라도 용도지역이 다르면 허용 여부가 달라지므로, 시설명과 용도지역을 짝지어 판단하는 것이 기본이다. 건축 제한의 수치인 건폐율은 용도지역마다 최대한도가 다르게 정해지므로, 지역을 먼저 확인하고 그다음에 규정을 적용하는 순서가 필요하다. 같은 지역 안이라도 건축물이 걸치는 지구에 따라 적용 규정이 달라질 수 있으므로, 지역과 지구를 나누어 확인해야 한다.

자세히

근린생활시설의 구분

근린생활시설은 주민의 일상생활에 필요한 시설을 묶은 것이며 제1종과 제2종으로 나뉜다. 일반음식점은 제1종 근린생활시설이 아니라 제2종 근린생활시설에 속한다. 의원은 제1종 근린생활시설에 속한다. 마을회관도 제1종 근린생활시설에 속한다. 같은 주민 편의 시설이라는 공통점만으로 종을 나누면 틀리기 쉽다. 시설명을 하나씩 대조하는 방식이 정확하다.

주거지역의 세분과 목적

주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉘며 지정 목적이 각각 다르다. 제3종일반주거지역은 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역이다. 전용주거지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위해 지정하고, 편리한 주거환경 조성은 일반주거지역의 목적이다. 준주거지역은 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업·업무기능을 보완하기 위한 지역이다.

두 주거지역 사이의 차이는 보호와 조성이라는 목적에 있다. 전용주거지역 안에서도 세분 지역마다 허용 시설이 다르다. 제2종전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다. 제1종 전용주거지역에서는 단독주택 범주에 드는 공관만 건축할 수 있다. 제1종 일반주거지역에는 아파트를 건축할 수 없다.

건폐율 제한의 목적과 산정

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이며, 대지에 건축물이 둘 이상이면 건축면적의 합계로 산정한다. 주거지역에서 건폐율의 최대한도는 70퍼센트이다. 건폐율 제한은 대지에 최소한의 공지를 확보하기 위한 것이다. 화재 시 연소를 차단하고 소화와 피난에 필요한 공간을 확보하는 것도 건폐율 제한의 목적이다. 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하는 것도 건폐율 제한의 목적이다. 항공기 이착륙 고도를 확보하는 것은 건폐율 제한의 목적이 아니다. 목적을 묻는 선지는 공지 확보, 화재 대비, 위생 환경 조성의 세 가지를 기준으로 판단하고, 항공 고도 확보처럼 목적에 들지 않는 항목은 배제한다.

상업지역의 세분

중심상업지역은 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역이다. 중심상업지역은 상업지역의 세분에 해당한다. 근린상업지역도 상업지역의 세분이지만, 같은 상업지역이라는 이유만으로 건축 가능한 시설이 같다고 볼 수 없다. 시설 허용은 세분 지역별로 따로 확인해야 한다.

공업지역의 구분

전용공업지역은 주로 중화학공업과 공해성 공업 등을 수용하기 위해 지정한다. 전용공업지역 안에서는 공장, 창고시설, 제1종 근린생활시설의 건축이 가능하다. 준공업지역은 경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거·상업·업무 보완이 필요한 지역이다. 전용공업지역은 공업 기능 위주이고, 준공업지역은 경공업을 수용하면서 주거·상업·업무 기능을 보완하는 지역이라는 차이가 있다. 두 지역을 같은 공업지역으로 묶으면 시설 허용을 잘못 판단하기 쉽다.