건축면적·건폐율·용적률 산정 기준

핵심 정리

건축면적은 건축물이 대지를 수평으로 차지하는 크기를 재는 기준이다. 건축면적은 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 하며, 지표면으로부터 1미터 이하 부분은 산입하지 않는다. 지표면에 가까운 낮은 부분을 면적에서 제외한다는 점이 건축면적의 실질적인 경계이다. 건축면적은 외벽 중심선 기준으로 잰다는 원칙을 알아야 바닥면적과 혼동하지 않는다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 건폐율은 대지 위에서 건축물이 땅을 얼마나 덮는지를 나타내며, 「건축법」 제55조는 건폐율의 최대한도를 정한다. 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따라 용도지역별로 정하고, 지역별 상한 비율은 지방자치단체의 조례로 정한다. 따라서 건폐율을 묻는 문제에서는 먼저 대지의 용도지역을 확인해야 한다. 건폐율이 높을수록 대지에 지을 수 있는 건축면적이 늘어나므로, 건폐율은 밀도를 조절하는 장치이다.

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 건폐율은 평면에서 대지를 덮는 크기를 보고, 용적률은 여러 층에 걸쳐 확보한 총면적의 크기를 본다. 용적률을 계산할 때는 연면적에서 일부 면적을 제외하는 규칙이 중요하다. 용적률 산정 시 연면적에는 지하층 면적과 지상층의 주차용 면적을 제외한다. 이 규칙을 놓치면 선지에 제시된 연면적 수치가 달라져 정오 판단이 바뀔 수 있다.

연면적은 건축물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 값이다. 지하층 면적도 연면적에 포함한다. 다만 용적률을 계산할 때는 지하층과 주차용 면적을 제외하므로, 연면적과 용적률 산정용 연면적을 구별해야 한다. 층수는 지하층을 제외하고 지상층으로 센다.

자세히

층수와 높이 산정

층수는 높이 규제와 용적률 판단에 함께 쓰이므로 층을 세는 방법이 자주 출제된다. 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 층수를 산정한다. 이 기준은 층 경계가 드러나지 않는 건축물에 적용하는 보충 규칙이므로, 층이 명확히 나뉘어 있으면 적용하지 않는다. 부분에 따라 층수가 다르면 가장 많은 층수를 건축물의 층수로 본다. 평균이나 최소 층수가 아니라 가장 많은 층수를 기준으로 한다. 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다. 층수는 지하층을 제외한 지상층으로 세지만, 지하층 면적은 연면적에 포함되므로 두 기준을 혼동하지 않아야 한다.

다락은 층고가 1.5미터 이하인 경우에만 바닥면적에 산입하지 않는다. 경사진 지붕에서는 허용 높이가 1.8미터 이하이므로, 다락의 바닥면적 산입 여부는 층고 요건에 따라 판단한다. 처마높이는 지표면에서 지붕틀 등을 지지하는 벽·깔도리 또는 기둥의 상단까지 잰 높이이다. 처마높이는 지붕의 최고 높이가 아니라 지붕틀을 받치는 부재의 상단을 기준으로 잰다.

바닥면적에서 빠지는 시설

공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 어린이놀이터, 조경시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다. 이 규정은 공동주택이라는 건축물 종류를 요건으로 하므로 다른 용도의 건축물에 그대로 적용해서는 안 된다. 필로티는 기둥으로 떠받친 형태만으로 판단하지 않고 용도 요건도 살펴야 한다. 필로티 부분은 공중의 통행이나 차량 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우 바닥면적에 산입하지 않는다.

옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑 등의 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다. 계단탑과 장식탑의 면적도 바닥면적에 산입하지 않는다. 지하주차장의 경사로는 건축면적에 산입하지 않는다. 설비 구조물과 탑屋 부분은 같은 제외 범주로 묶어 기억하면 편리하다.

외벽과 노대의 측정 기준

벽·기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평거리 1미터만큼 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. 벽이 있는 건축물은 외벽 중심선을 기준으로 하므로, 벽의 구획 여부에 따라 측정선이 달라진다.

노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부와 관계없이 다음과 같이 계산한 면적을 바닥면적에 산입한다. 노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀다. 난간 설치 여부는 산정 기준이 아니므로, 이를 조건으로 제시한 선지는 틀린 내용이다.