부동산 금융과 증권화

부동산금융과 저당증권의 구조

부동산금융은 부동산의 매입, 매각, 개발과 관련하여 자금이나 신용을 조달하거나 제공하는 활동이다. 부동산은 거래 단위가 커서 분할거래가 어렵고 생산 기간도 길기 때문에, 거래와 개발의 전 과정에서 금융이 중요한 역할을 한다. 보유 부동산을 증권화하면 부동산에 묶여 있던 자금을 회수하여 유동성을 확보할 수 있다. 증권화 과정에서는 저당대출채권을 기초자산으로 한 유동화기관이 증권을 발행하고, 투자자는 그 증권으로부터 원리금 현금흐름을 받는다. 자산유동화증권(ABS)은 매출채권이나 부동산저당채권처럼 현금흐름이 예상되는 자산을 기초로 발행되는 증권의 총칭이다. 저당대출을 기초로 하는 대표 증권으로는 저당이체증권(MPTS), 다계층증권(CMO), 저당담보부채권(MBB)이 있고, 단기 자금조달에는 자산유동화기업어음(ABCP)이 쓰인다.

저당이체증권(MPTS)은 저당대출채권의 지분을 나타내는 증권이므로 유동화기관의 부채로 표시되지 않는다. 회수한 원리금이 투자자에게 그대로 배분되는 구조이므로, 원리금 지급 의무를 발행자가 직접 지는 저당담보부채권(MBB)과 구별해야 한다.