투자수익과 위험

체계적 위험과 비체계적 위험

부동산투자의 수익과 위험을 이해하려면 위험을 체계적 위험과 비체계적 위험으로 구분해야 한다. 체계적 위험은 경기변동, 금리 변동, 정책 변화처럼 시장 전체에 공통으로 영향을 미치는 위험이다. 이에 비해 비체계적 위험은 개별 부동산의 입지, 임차인 구성, 관리 상태처럼 특정 자산에만 관련된 위험이다. 부동산투자에 수반되는 총위험은 이 두 위험을 합한 것이므로, 포트폴리오 구성으로 조절할 수 있는 부분과 그렇지 않은 부분을 나누어 보아야 한다. 분산투자는 여러 자산에 자금을 나누어 투자함으로써 개별 자산에 고유한 비체계적 위험을 줄이는 방법이다. 한 자산의 부진을 다른 자산의 성과가 상쇄하므로, 편입하는 자산 수가 늘어날수록 비체계적 위험은 낮아진다. 그러나 시장 전체의 움직임에서 비롯되는 체계적 위험은 어떤 자산을 어떻게 조합하더라도 제거되지 않는다. 따라서 다양한 자산으로 분산된 포트폴리오가 체계적 위험을 감소시킨다고 설명하면 옳지 않다. 이 오류는 분산효과의 대상이 비체계적 위험에 한정된다는 점을 놓친 데서 생긴다. 금리와 경기가 함께 나빠지면 여러 부동산의 수익이 동시에 줄어드는 현상이 체계적 위험이 존재한다는 사실을 보여준다.